K ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im bayrischen Landshut. Schon Anfang der 2000er Jahre spielte er allerdings mit dem Gedanken, dieses Grundstück zu verkaufen und sich ein vergleichbares Grundstück in der Umgebung zu kaufen. Als ihn 2004 die B fragte, ob sein Grundstück um Verkauf stünde, wollte K dieses Vorhaben in die Tat umsetzen..\n\n\n\n

K verkaufte der B das Grundstück daher mit notariellem Vertrag vom 20.08.2004 zu einem Kaufpreis von 216.000,00 €. In dem Vertrag erklärten K und B die Auflassung und wiesen den Notar an, den Antrag auf Vollzug der Auflassung bei dem Grundbuchamt erst zu stellen, wenn K dem schriftlich zustimmt oder wenn die B bestätigt hat oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist. Die B verzichtete zugleich auf ihr Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen.\n\n\n\n

Da K zu diesem Zeitpunkt allerdings noch kein vergleichbares Grundstück gefunden hatte, welches er hätte erwerben können, vereinbarten die Parteien folgendes:\n\n\n\n

„K beabsichtigt mit einem Teil des Kaufpreises ein etwa gleich großes Anwesen im Umkreis von 30 km als Ersatzobjekt zu erwerben. Der K bemüht sich ernsthaft um den Erwerb eines passenden Ersatzobjekts, die B unterstützt ihn bei der Suche.“\n\n\n\n

Ferner wurde vereinbart: \n\n\n\n

„Der verbleibende Kaufpreis ist innerhalb von 10 Tagen zu bezahlen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat.“ […] Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. Der Kaufpreis ist jedenfalls mit dem Ableben des Verkäufers fällig.“\n\n\n\n

K forderte B in der Folge nicht zur Zahlung des Restpreises auf, die Eigentumsumschreibung ist bis heute nicht erfolgt. Auch der Erwerb des vereinbarten Ersatzobjekts erfolgte bis heute nicht.\n\n\n\n

Im Juli 2024 verlangte K Löschung der zugunsten des B eingetragenen Auflassungsvormerkung mit der Begründung, dass der durch die Vormerkung gesicherte Eigentumsübertragungsanspruch der B mittlerweile verjährt sei. B zahlte daraufhin den Kaufpreis auf das im Vertrag vereinbarte Anderkonto ein und ist nicht bereit die in Frage stehende Aufmerkung zu löschen. \n\n\n\n

Steht K gegen B ein entsprechender Anspruch zu?\n\n\n\n\nAnmerkung: Sachverhaltsänderungen

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Einige der Angaben im Sachverhalt (insbesondere zur Motivation der Parteien) ergeben sich nicht in dieser Form aus dem BGH-Urteil oder einem der Urteile in den Vorinstanzen, sondern sind aus Gründen der stringenteren Erzählung des Sachverhalts hinzugefügt worden.
\nIn dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatten die Parteien außerdem vereinbart, dass bereits kurz nach Vertragsabschluss von B ein Betrag i.H.v. 80.000 € auf ein Anderkonto des Notars gezahlt wird, um die bestehenden Belastungen des Grundstücks zu beseitigen. Da dies für den hauptsächlich examensrelevanten Kern des Urteils (Verjährungsbeginn) nicht relevant war, wurde dies hier herausgelassen.
\nFerner hat K im Ausgangssachverhalt die Zahlung des ausstehenden Zahlbetrages an seine Tochter abgetreten. Auch dies wurde hier mangels Relevanz ausgelassen.
\nÜber das Obenstehende hinaus vereinbarten die Parteien außerdem, dass für den Fall, dass bis zum 01.09.2007 kein Ersatzobjekt gefunden wird, ein Mietvertrag zwischen K und B für das gesamte Objekt abgeschlossen werden solle. Diese Vereinbarung würde hier lediglich Auslegungsfragen beeinflussen und wurde daher nicht aufgenommen.
\nLaut dem BGH-Urteil und den Ausführungen der Parteien im Rahmen des Berufungsverfahrens, war es K jedenfalls kurz nach Abschluss des Kaufvertrages (vermutlich sogar schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages) nicht möglich, zu dem vereinbarten Kaufpreis ein vergleichbares Ersatzobjekt im definierten Umkreis zu erwerben. Hier wurde lediglich festgestellt, dass ein entsprechender Erwerb nicht erfolgt ist. Bei einer fehlenden Möglichkeit der Beschaffung eines Ersatzobjekts wäre u.U. an einen Wegfall der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB zu denken, wie es auch der BGH) anmerkt.^{[1]BGH, Urt. v. 14.03.2024 –}V ZR 224\/22, NJW 2024, 1960, Rn. 25.