A. Anspruch aus § 280 I, 241 II, 535, 421 BGB

A könnte gegen B und C einen Anspruch auf Zahlung von 70.000 € aus § 280 I, 241 II, 535, 421 BGB haben. 

I. Anspruch entstanden

Der Anspruch müsste zunächst entstanden sein.

1. Schuldverhältnis, § 280 I BGB

Hierzu müsste ein Schuldverhältnis zwischen A auf der einen Seite und B sowie C auf der anderen Seite gegeben sein. Zwischen A, B und C liegt ein wirksamer Mietvertrag gemäß § 535 I BGB vor und damit auch ein Schuldverhältnis im Sinne des § 280 I BGB.

2. Pflichtverletzung, § 280 I BGB

Weiterhin müsste auch eine Pflichtverletzung auf Seiten von B und C gegeben sein. Gemäß § 241 II BGB sind die Parteien eines Schuldverhältnisses verpflichtet, auf die Interessen, Rechte und Rechtsgüter der anderen Partei Rücksicht zu nehmen. Hierzu gehört bei einem Mietverhältnis, die im Eigentum des Vermieters stehende Mietsache, hier die Wohnung, nicht zu beschädigen. Die Pflicht könnten B und C verletzt haben. B und C renovierten den Badezimmerboden derart unsachgemäß, dass eine hinreichende Abdichtung nicht gewährleistet war. Trotz dieser ihnen bekannten Tatsache duschten B und C regelmäßig außerhalb der dafür vorgesehenen und hinreichend abgedichteten Duschkabine. Hierdurch wurde der Boden der im Eigentum der A stehenden Wohnung fortlaufend beschädigt. Dies führte letztlich gar dazu, dass erhebliche Mengen Wasser in durch den Boden in die darunter liegende Wohnung eintraten und die Decke einsturzgefährdet ist. Somit liegt eine Substanzverletzung an der Mietsache vor und somit ist eine Eigentumsverletzung bei A eingetreten ist. Damit liegt eine Pflichtverletzung durch B und C gemäß § 280 I, 241 II BGB vor.

3. Vertretenmüssen, § 280 I 2 BGB

Diese Pflichtverletzung müssten B und C auch zu vertreten haben. Das Vertretenmüssen wird gemäß § 280 I 2 BGB vermutet. B und C tragen zu ihrer Exkulpation vor, sie seien aufgrund der Tatsache, dass C im Rollstuhl sitze, auf die Duschvorgänge außerhalb der Duschwanne angewiesen gewesen. Hiermit können sie jedoch nicht gehört werden. Sie duschten in Kenntnis von der fehlenden Abdichtung gleichwohl außerhalb der Duschkabine. Ihnen wäre zumutbar gewesen, einen weiteren Renovierungsversuch vorzunehmen. Somit haben B und C die Pflichtverletzung auch vertreten.

4. Schaden, § 249 ff. BGB

Der A müsste auch ein Schaden entstanden sein. Nach der Differenzhypothese ist ein Schaden durch einen Vergleich Vermögenslagen mit und ohne schädigendes Ereignis zu ermitteln. Ohne die Kombination aus unsachgemäßer Renovierung und dem Duschen außerhalb der Duschwanne wäre der Boden bzw. die Decke nicht beschädigt worden. Der Schaden der A liegt also in dem beschädigten, gar einsturzgefährdeten Boden bzw. der Decke. Dieser ist auch kausal auf die Pflichtverletzung von B und C zurückzuführen. Der Schaden ist auch ersatzfähig gem. § 249 I 2 BGB. Somit ist A ein kausaler, ersatzfähiger Schaden entstanden.

5. Gesamtschuldner, § 421 BGB

Bei B und C handelt es sich um Gesamtschuldner gem. § 421 BGB, sodass A den Anspruch gegenüber beiden gemeinsam geltend machen kann.

6. Zwischenergebnis

Somit ist der Anspruch der A gegen B und C entstanden.

II. Anspruch nicht untergegangen

Der Anspruch der A ist nicht untergegangen.

III. Anspruch durchsetzbar

Der Anspruch müsste jedoch auch durchsetzbar sein.

1. Keine Verjährung des Anspruches

B und C könnten jedoch berechtigterweise die Einrede der Verjährung erhoben haben. Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche richtet sich zunächst nach der für das Mietrecht geltenden Sondervorschrift des § 548 I BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Im vorliegenden Fall hat A die Mietwohnung noch gar nicht zurückerhalten, da das Mietverhältnis weiterhin Bestand hat. Hieraus könnte folgen, dass eine Verjährung noch nicht eingetreten ist. Dies wäre jedoch dann nicht der Fall, wenn ungeachtet dessen eine Verjährung nach § 199 III 1 Nr. 2 BGB eingetreten wäre. Hiernach verjähren Ansprüche auf Schadensersatz ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Dies könnte hier angesichts der 1983 und damit vor mehr als 30 Jahren jedenfalls beginnenden Pflichtverletzung in Form der unsachgemäßen Arbeiten am Badezimmerboden gegeben sein.

Fraglich ist allerdings, ob die Verjährungshöchstfrist des § 199 III 1 Nr. 2 BGB überhaupt anwendbar ist. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn § 548 BGB eine abschließende Sonderregelung darstellt, die die Anwendbarkeit von § 199 III 1 Nr. 2 BGB ausschließt. Diese Frage ist anhand einer Auslegung des Wortlauts, der Historie, der Systematik sowie des Telos zu ermitteln.

a) Wortlaut

Zunächst ist der Wortlaut des § 548 BGB heranzuziehen. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass Ersatzansprüche des Vermieters schon während des laufenden Mietverhältnisses nach § 199 BGB und – sofern danach nicht verjährt – zusätzlich ab Rückgabe der Mietsache nach § 548 I BGB verjähren, hätte er dies im Wortlaut des § 548 I BGB leicht adressieren können, sei es durch den Passus „spätestens“ oder einen Verweis auf die allgemeinen Verjährungsregelungen im BGB AT. Der Wortlaut des § 548 BGB enthält jedoch keinen derartigen Anhaltspunkte, was für eine abschließende Sonderregelung spricht. ^[4]BGH NJW 2022, 3419, Rn. 25.

b) Historische Auslegung

Desweitern wurde in der Entwicklung des § 548 BGB bzw. seiner Vorgängerregelung erwogen, einen Passus vorzusehen, wonach die Verjährungsfrist 30 Jahre von dem Zeitpunkt an betrage, in welchem der Anspruch entstanden sei, wenn er nicht nach Ablauf der kurzen sechsmonatigen Frist bereits früher verjährt sei. ^[5]vgl. vgl. Mudgan, Die gesamten Materialien zum BGB für das Deutsche Reich, Bd. 2, S. 841 f. Dieser Vorschlag wurde jedoch in der Folge verworfen und auch die Novellierung des Verjährungsrechts wurden nicht zum Anlass genommen, die mietrechtliche Verjährungsvorschrift für die Höchstfrist im Sinne des § 199 BGB zu öffnen. Die hieraus erkennbare gesetzgeberische Entscheidung sollte daher nicht durch eine anderweitige Auslegung unterlaufen werden. ^[6]BGH NJW 2022, 3419, Rn. 28.

c) Systematische Auslegung

Auch die Gesetzessystematik spricht gegen eine Anwendbarkeit von § 199 BGB neben § 548 BGB. Die Verjährungshöchstfristen des § 199 II – IV BGB sind im Allgemeinen Teil des BGB normiert, während § 548 BGB spezielle Regelungen für Mietverträge im Schuldrecht BT trifft. Hieraus ist erkennbar, dass § 199 II – IV BGB nur dann greifen sollen, soweit gesetzlich nicht ein anderes bestimmt ist. ^[7]vgl. Erman/Schmidt-Räntsch BGB, 16. Aufl., BGB § 199, Rn. 32 a; BGH NJW 2022, 3419, Rn. 30. Doch gerade dies ist hier für das Mietrecht der Fall.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht darauf, dass § 199 BGB u.a. mit „Verjährungshöchstfristen“ überschrieben ist. Allein hieraus kann nicht geschlossen werden, dass es um Höchstfristen für sämtliche Verjährungsregelungen im BGB handelt. Vielmehr enthält § 199 II-IV BGB lediglich Höchstfristen für die regelmäßige Verjährung. ^[8]BGH NJW 2022, 3419, Rn. 32.

d) Teleologische Auslegung

Letztlich ist auch der Sinn und Zweck der Vorschriften im Rahmen der Auslegung heranzuziehen. Für die Geltung einer 30-jährigen Höchstfrist und damit für eine Anwendbarkeit von § 199 III 1 Nr. 2 BGB könnte sprechen, das mit dieser Höchstfrist der Rechtsfrieden gefördert und Rechtssicherheit herbeigeführt werden sollen. Der Schuldner soll davor geschützt werden, wegen lange zurückliegender Geschehnisse in Anspruch genommen zu werden, die mangels Beweismitteln oder Zeugen schwer aufklärbar sind ^[9]vgl. BGH NJW 2019, 1062 Rn. 24 ff.

Demgegenüber ist jedoch zu beachten, dass eben jene Aspekte des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit auch hinter § 548 BGB stehen. Der Gesetzgeber wollte durch die Anknüpfung an das Ende dieser Mietverhältnisses einerseits und die enge Beschränkung auf sechs Monate andererseits zeitnah nach Rückgabe der Mietsache eine schnelle Klärung der bestehenden Ansprüche bzgl. des Zustands der Mietsache erreichen. ^[10]BT-Drs. 14/4553, 45; BGH NJW 2022, 3419, Rn. 36. Hierzu muss der Vermieter aber jedoch erst einmal überhaupt in die Lage versetzt werden, die Mietsache und ihren Zustand zu prüfen. Hierfür ist es notwendig, an den Rückerhalt der Mietsache anzuknüpfen. Dieser Zweck würde jedoch unterlaufen, wenn eine Verjährung von Ansprüchen im Anwendungsbereich des § 548 I BGB bereits in solchen Fällen einträte, in denen die 30-jährige Verjährungsfrist des § 199 III 1 Nr. 2 BGB bereits verstrichen ist, bevor der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. ^[11]BGH NJW 2022, 3419, Rn. 37.

Daher spricht auch der Telos der Normen für Vorrangigkeit von § 548 BGB.

e) Zwischenergebnis

Somit handelt es sich bei § 548 I BGB um eine gegenüber § 199 III 1 Nr. 2 BGB vorrangige Sonderregelung. Mangels Ende des Mietverhältnisses hat der Lauf der Verjährungsfrist hier noch nicht begonnen und daher ist noch keine Verjährung eingetreten.

2. Zwischenergebnis

Da weitere Einreden nicht erhoben und auch nicht ersichtlich sind, ist der Anspruch der A auch durchsetzbar.

B. Ergebnis

Somit hat A gegen B und C einen Anspruch auf Zahlung von 70.000 Euro aus §§ 280 I, 241 II, 535, 421 BGB.

§ 548 I BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 III 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist.