BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960
Sachverhalt
(abgewandelt)
K ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im bayrischen Landshut. Schon Anfang der 2000er Jahre spielte er allerdings mit dem Gedanken, dieses Grundstück zu verkaufen und sich ein vergleichbares Grundstück in der Umgebung zu kaufen. Als ihn 2004 die B fragte, ob sein Grundstück um Verkauf stünde, wollte K dieses Vorhaben in die Tat umsetzen..
K verkaufte der B das Grundstück daher mit notariellem Vertrag vom 20.08.2004 zu einem Kaufpreis von 216.000,00 €. In dem Vertrag erklärten K und B die Auflassung und wiesen den Notar an, den Antrag auf Vollzug der Auflassung bei dem Grundbuchamt erst zu stellen, wenn K dem schriftlich zustimmt oder wenn die B bestätigt hat oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist. Die B verzichtete zugleich auf ihr Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen.
Da K zu diesem Zeitpunkt allerdings noch kein vergleichbares Grundstück gefunden hatte, welches er hätte erwerben können, vereinbarten die Parteien folgendes:
„K beabsichtigt mit einem Teil des Kaufpreises ein etwa gleich großes Anwesen im Umkreis von 30 km als Ersatzobjekt zu erwerben. Der K bemüht sich ernsthaft um den Erwerb eines passenden Ersatzobjekts, die B unterstützt ihn bei der Suche.“
Ferner wurde vereinbart:
„Der verbleibende Kaufpreis ist innerhalb von 10 Tagen zu bezahlen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat.“ […] Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. Der Kaufpreis ist jedenfalls mit dem Ableben des Verkäufers fällig.“
K forderte B in der Folge nicht zur Zahlung des Restpreises auf, die Eigentumsumschreibung ist bis heute nicht erfolgt. Auch der Erwerb des vereinbarten Ersatzobjekts erfolgte bis heute nicht.
Im Juli 2024 verlangte K Löschung der zugunsten des B eingetragenen Auflassungsvormerkung mit der Begründung, dass der durch die Vormerkung gesicherte Eigentumsübertragungsanspruch der B mittlerweile verjährt sei. B zahlte daraufhin den Kaufpreis auf das im Vertrag vereinbarte Anderkonto ein und ist nicht bereit die in Frage stehende Aufmerkung zu löschen.
Steht K gegen B ein entsprechender Anspruch zu?
Einige der Angaben im Sachverhalt (insbesondere zur Motivation der Parteien) ergeben sich nicht in dieser Form aus dem BGH-Urteil oder einem der Urteile in den Vorinstanzen, sondern sind aus Gründen der stringenteren Erzählung des Sachverhalts hinzugefügt worden.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatten die Parteien außerdem vereinbart, dass bereits kurz nach Vertragsabschluss von B ein Betrag i.H.v. 80.000 € auf ein Anderkonto des Notars gezahlt wird, um die bestehenden Belastungen des Grundstücks zu beseitigen. Da dies für den hauptsächlich examensrelevanten Kern des Urteils (Verjährungsbeginn) nicht relevant war, wurde dies hier herausgelassen.
Ferner hat K im Ausgangssachverhalt die Zahlung des ausstehenden Zahlbetrages an seine Tochter abgetreten. Auch dies wurde hier mangels Relevanz ausgelassen.
Über das Obenstehende hinaus vereinbarten die Parteien außerdem, dass für den Fall, dass bis zum 01.09.2007 kein Ersatzobjekt gefunden wird, ein Mietvertrag zwischen K und B für das gesamte Objekt abgeschlossen werden solle. Diese Vereinbarung würde hier lediglich Auslegungsfragen beeinflussen und wurde daher nicht aufgenommen.
Laut dem BGH-Urteil und den Ausführungen der Parteien im Rahmen des Berufungsverfahrens, war es K jedenfalls kurz nach Abschluss des Kaufvertrages (vermutlich sogar schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages) nicht möglich, zu dem vereinbarten Kaufpreis ein vergleichbares Ersatzobjekt im definierten Umkreis zu erwerben. Hier wurde lediglich festgestellt, dass ein entsprechender Erwerb nicht erfolgt ist. Bei einer fehlenden Möglichkeit der Beschaffung eines Ersatzobjekts wäre u.U. an einen Wegfall der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB zu denken, wie es auch der BGH) anmerkt.[1]BGH, Urt. v. 14.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 25. Da zu dieser Frage allerdings noch Tatsachenvortrag fehlt und die Frage nach dem Wegfall/der Störung der Geschäftsgrundlage somit noch nicht bewertet werden kann, wurde der Sachverhalt dahingehend verändert, dass keine Anhaltspunkte für eine Anwendung des § 313 BGB vorliegen.[2]Im besprochenen Urteil findet sich u.a. deswegen auch eine Zurückverweisung der Entscheidung an das Berufungsgericht, vgl. BGH, Urt. v. 14.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 25.
Im Ausgangssachverhalt forderte K die B im November 2021 zur Löschung der Auflassungsvormerkung auf. Aus Gründen der Aktualität wurde dies geändert und von einer Aufforderung im Juli 2024 ausgegangen.
Skizze
Gutachten
A. Anspruch K gegen B aus § 886 BGB
K könnte gegen die B einen Anspruch auf Löschung der zu Gunsten der B bestehenden Auflassungsvormerkung aus § 886 BGB haben.
Vernetztes Lernen:Der Anspruch auf Löschung der Vormerkung wegen peremptorischer Einrede gegen den gesicherten Anspruch§ 886 BGB ist eine Anspruchsgrundlage, die nicht unbedingt jeder auf dem Schirm hat. Relevant ist dieser Anspruch für den Fall, dass eine wirksame Vormerkung besteht, aber die Geltendmachung des der Vormerkung zu Grunde liegenden Anspruchs durch eine (peremptorische) Einrede dauerhaft ausgeschlossen ist.
Der Sinn des Anspruchs aus § 886 BGB erklärt sich, wenn man bedenkt, dass der alleinige Zweck der Auflassungsvormerkung darin liegt, den bezeichneten Anspruch zu sichern. Ist dieser Anspruch jedoch mit einer peremptorischen Einrede belastet, ist die Einrede zwar nicht unrichtig i.S.d. § 894 BGB jedoch faktisch obsolet. Da eine eingetragene Auflassungsvormerkung den Verkehrswert eines Grundstücks allerdings beeinträchtigt (siehe dazu auch den Beitrag „Zwei Vormerkungen und Guter Glaube“), ist es erforderlich, demjenigen, dessen Recht durch die entsprechende Vormerkung beeinträchtigt wird, einen Anspruch an die Hand zu geben, um die Belastung „loszuwerden“. Dem trägt der Anspruch aus § 886 BGB Rechnung.
Zu beachten ist, dass der Anspruch – anders als der Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB – nicht lediglich auf die Abgabe einer Zustimmung zur Löschung gerichtet ist, sondern die Löschung der Vormerkung insgesamt verlangt werden kann.[3]Vgl. dazu H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed., Stand 01.05.2024, BGB § 886, Rn. 8. Der Anspruchsinhalt geht über den des § 894 BGB also insofern hinaus, als er nicht nur die grundbuchverfahrensrechtliche Bewilligung i.S.d. §§ 19, 22 GBO,[4]Vgl. Hertel in BeckOGK, Stand 01.06.2024, BGB § 894, Rn. 70. sondern auch die materiell-rechtliche Aufgabeerklärung zur Vormerkung gem. § 875 Abs. 1 BGB analog abgeben muss und zur Antragsstellung hinsichtlich der Löschung verpflichtet ist.[5]Vgl. H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 886 Rn.8; Assmann in BeckOGK, Stand 01.06.2024, BGB § 886, Rn. 68, 71. Im Ergebnis erlegt § 886 BGB also dem Vormerkungsberechtigten die Kostentragung der Löschung auf,[6]Vgl. H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 886 Rn.9. wohingegen eine Kostentragung des Inhabers des Rechts, auf welches ein Anspruch aus § 894 BGB gerichtet ist, nur dann für die Kosten der Löschung aufkommen muss, wenn diesbezüglich ein anderweitiger Ersatzanspruch besteht (§ 897 BGB). Die Rechtfertigung für diese unterschiedliche Kostentragung ergibt sich daraus, dass der Anspruch aus § 886 BGB nur dann gegeben ist, wenn eine peremptorische Einrede gegen den gesicherten Anspruch besteht, also wenn der Gläubiger aufgrund einer gesetzgeberischen Wertung hinsichtlich der Anspruchsdurchsetzung dauerhaft nicht (mehr) schützenswert ist. Die Auflassungsvormerkung ist also aus einem Grund obsolet, der dem Vormerkungsinhaber zuzurechnen ist. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs kann sich hingegen aus diversen Gründen ergeben (z.B. Fehler des Grundbuchamts). Dadurch ist die gesetzgeberische Wertung i.R.d. § 894 BGB, dass es ein allgemeines Risiko desjenigen, der am Rechtsverkehr teilnimmt, ist, die Beeinträchtigung eigener Rechte auf eigene Kosten durchzusetzen und die Kosten gegebenenfalls im Wege von Ersatzansprüchen ggü. dem Verantwortlichen geltend zu machen (z.B. Rechteinhaber oder Grundbuchamt).
I. Bestehen einer Vormerkung
Dies würde zunächst voraussetzen, dass eine Vormerkung eingetragen ist, die auch im materiellen Sinne besteht, der also neben der zutreffenden Eintragung auf Grundlage einer Eintragungsgrundlage auch ein wirksamer Anspruch zugrundeliegt, der sich auf eine dingliche Rechtsänderung bezieht.[7]In Abgrenzung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs; vgl. H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 886, Rn. 2.
Ein Eintrag der Vormerkung besteht jedenfalls. Dieser läge auch ein Anspruch auf Eigentumsübertragung an dem fraglichen Grundstück aus dem von K und B geschlossenen Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) zugrunde, soweit dieser nicht wegen der bereits erfolgten Auflassungserklärung des K wegen Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB untergegangen ist.
Da ein Erfüllungsanspruch allerdings so lange fortbesteht, bis der Leistungserfolg eingetreten ist,[8]BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 11. genügt der bloße Umstand, dass K alles seinerseits zur Erfüllung erforderliche getan hat, nicht aus, um Erfüllung i.S.d. § 362 Abs. 1 BGB herbeizuführen. Der Anspruch der B gegen den K aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 S: 1 BGB) ist auf die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gerichtet. Da diese Eigentumsübertragung nach §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB neben der Auflassung auch die Eintragung ins Grundbuch erfordert und diese bislang nicht erfolgt ist, ist der Eigentumswechsel bislang nicht eingetreten. Der Anspruch ist mithin nicht i.S.d. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt. Der Auflassungsvormerkung liegt ein bestehender Anspruch zugrunde.
Anmerkung: Weitere Ausführungen des BGHDer BGH merkt überdies an, dass K ohnehin noch nicht alles getan habe, was seinerseits zur Erfüllung erforderlich ist.[9]BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 11. Dies ergibt sich daraus, dass in dem hier dargestellten Fall, in dem B auf sein Recht, die Eigentumsumschreibung zu beantragen, verzichtet hat, die Stellung des Eintragungsantrags ein Teil der Leistungspflicht des K ist. Dieser wurde jedoch noch nicht gestellt. Dass sich K bei der Stellung des Antrags vom Notar vertreten lässt (vgl. § 15 GBO) ändert an dieser Wertung nichts.
II. Betroffenheit des Grundstücks des K
Die Auflassungsvormerkung bezieht sich auf ein Grundstück, dessen Eigentümer der K ist. Da der Eigentumserwerbstatbestand noch nicht abgeschlossen ist (siehe I.), besteht das Eigentum des K an dem Grundstück fort.
III. B als Vormerkungsberechtigte
B ist Vormerkungsberechtigte und somit Gegnerin des Anspruchs aus § 886 BGB.
IV. Peremptorische Einrede
Fraglich ist allerdings, ob dem K gegen den durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch der B auf Eigentumsübertragung aus dem zwischen K und B geschlossenen Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) eine dauerhafte (peremptorische) Einrede zusteht.
Möglicherweise steht dem K die Einrede der Verjährung aus § 214 Abs. 1 BGB zu. Das Bestehen dieser peremptorischen Einrede wäre jedenfalls geeignet, einen Anspruch aus § 886 BGB begründen.[10]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 12. Ob die dafür erforderliche Verjährung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung vorliegt, ist jedoch fraglich.
Anmerkung: Hauptproblematik des BGH-Urteils und Abweichungen von der Einschätzung des BerufungsgerichtsDieser Punkt stellt sowohl in der diesem Fall zugrundeliegenden BGH-Entscheidung[11]BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 13 ff. als auch in dem vorausgegangenen Beschluss des OLG München[12]OLG München, Urt. v. 15.11.2022 – 20 U 3138/22 Rn. 24 ff. den Schwerpunkt der Ausführungen dar. Allerdings sind die Ansätze dabei unterschiedlich.
Während sich die Ausführungen des BGH (zum Inhalt siehe Bearbeitung) alleine auf den Verjährungsbeginn beziehen, geht das OLG München in seinem Beschluss von einem Beginn der Verjährungsfrist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aus, ohne darauf näher einzugehen.[13]So sieht es wohl auch der BGH, vgl. dazu die Ausführungen im Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 8. In der Folge konsequent setzt sich das OLG München in der Begründung seines Entschlusses vornehmlich mit der Möglichkeit der Verjährungshemmung nach §§ 203, 205 BGB auseinander.
In seinem Beschluss vom 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e wies das OLG München die Berufung der Beklagten gegen die Verurteilung durch das LG Landshut ab. Die Beklagte hatte in der Berufungsbegründung angeführt, dass die Verjährung in analoger Anwendung des § 205 BGB gehemmt gewesen sei, da die vereinbarte Vorlagesperre (also die Sperre der Vornahme der Eintragung durch den Notar) einem Leistungsverweigerungsrecht gleichstehe, da sie bzgl. der Interessenlage einem Stillhalteabkommen entspräche.[14]Vgl. OLG München, Beschl. v. 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e, Rn. 11. Überdies sei die Berufung des Klägers auf die Verjährung treuwidrig und die Verjährungsfrist habe in Folge eines Anerkenntnisses gem. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.[15]Vgl. Beschl. v. 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e, Rn. 11 f. Auf Fragen der Verjährungshemmung bzw. des Verjährungsneubeginns kommt es in Folge der Annahme des späteren Verjährungsbeginns hier gar nicht mehr an. Sollte dennoch ein Interesse an den entsprechenden Ausführungen bestehen, finden sich diese hier:
Zum Anerkenntnis: Beschluss vom 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e, Rn. 22 ff.
Zur Verjährungshemmung gem. § 205 BGB (analog): Beschluss vom 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e, Rn. 29 ff.
Zur Frage nach der Treuwidrigkeit: Beschluss vom 15.11.2022 – 20 U 3138/22 e, Rn. 36.
Die Verjährung von Eigentumsverschaffungsansprüchen beträgt gem. § 196 BGB zehn Jahre und beginnt – da sie nicht der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB unterliegen – gem. § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs.[16]Vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 14. Wäre der Anspruch bereits mit Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 2004 i.S.d. § 200 BGB entstanden, wäre der Anspruch somit – unbeschadet einer möglichen Verjährungshemmung – bereits verjährt. Etwas anderes könnte aber dann gelten, wenn die Anspruchsentstehung i.S.d. § 200 BGB erst zu einem späteren Zeitpunkt anzunehmen wäre.
1. Maßstab für Anspruchsentstehung
Fraglich ist also zunächst, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch i.S.d. § 200 BGB entsteht.
Anmerkung: Anwendung au Fälle der RegelverjährungWie auch vom V. Zivilsenat in diesem Urteil bekräftigt,[17]BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 11. unterliegt der Verjährungsbeginn gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB und § 200 BGB den gleichen Anforderungen. Die nachstehenden Ausführungen lassen sich – sofern sie nicht unmittelbar auf Ansprüche auf Eigentumsübertragung an Grundstücken zugeschnitten sind – somit auch auf den Beginn der Regelverjährung beziehen. Wichtig zu beachten ist dabei natürlich, dass der Beginn der Regelverjährung außerdem die Kenntnis/grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen fordert (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ferner muss der Zeitpunkt der Anspruchsentstehung i.R.d. § 200 BGB tagesgenau bestimmt werden, da § 200 BGB den Verjährungsbeginn auf den Anspruchsbeginn festlegt und nicht wie § 199 Abs. 1 BGB erst auf den Schluss des Jahres, an welchem die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB kumuliert vorliegen.
Durch das Abstellen auf die Anspruchsentstehung knüpft § 200 BGB seinem Wortlaut nach an die Verwirklichung aller anspruchsbegründenden Tatsachen und somit gerade nicht an die Durchsetzbarkeit des Anspruchs an.
Allerdings widerspräche die Annahme des Beginns der Verjährungsfrist zu einem Zeitpunkt, zu dem eine klageweise Durchsetzung des Anspruchs noch nicht möglich ist, der dem Verjährungsrecht zugrundeliegenden Abwägung:
Der Verjährung liegt der Gedanke zugrunde, dass tatsächliche Zustände, die längere Zeit hindurch unangefochten bestanden haben, im Interesse des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit als zu Recht bestehend anerkannt werden.[18]Henrich in BeckOKBGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 194 Rn. 1; vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 24 mwN. Insbesondere soll der Schuldner davor geschützt sein, mit Ansprüchen konfrontiert zu werden, bzgl. derer sich aufgrund der vergangenen Zeit seine Beweissituation verschlechtert und seine Regressmöglichkeiten vermindert haben.[19]Vgl. Henrich in BeckOKBGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 194 Rn. 1; vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 24. Gerechtfertigt wird diese Einschränkung der Durchsetzbarkeit zu Lasten des Gläubigers damit, dass dieser durch die verspätete Geltendmachung des eigenen Anspruchs gegen die eigenen Interessen verstoßen hat.[20]Vgl. Henrich in BeckOKBGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 194 Rn. 1. Ein Anspruch kann also nur dann i.S.d. §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB als entstanden angesehen werden, wenn der Gläubiger erstmals die Möglichkeit hat, seine eigenen Interessen durch Klageerhebung wahrzunehmen und den Schuldner auf ein Tun oder Unterlassen in Anspruch zu nehmen.[21]Vgl. Piekenbrock in BeckOGK, Stand 01.05.2024, BGB § 199 Rn. 17; BGH, Urt. v. 17.02.1971 – VIII ZR 4/70, NJW 1971, 979; BGH, Urt. v. 22.02.1979 – VII ZR 256/77, NJW 1979, 1550 und viele … Continue reading Dies ist auch deswegen entscheidend, weil erst ab diesem Zeitpunkt eine Verjährungshemmung durch Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) erreicht werden kann.[22]BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 15. Bei vertraglichen Ansprüchen ist daher grundsätzlich auf die Fälligkeit des Anspruchs abzustellen.[23]Vgl. Piekenbrock in BeckOGK, Stand 01.05.2024, BGB § 199 Rn. 17 mwN.
Anmerkung: Umfang der AusführungenIn einer Klausurbearbeitung würde es mE ausreichen, wenn einfach nur kurz festgestellt wird, dass die Durchsetzbarkeit des Anspruchs für die Anspruchsentstehung i.S.d. §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB erforderlich ist.
Sowohl bei der erstmaligen Fassung des BGB als auch im Rahmen der Schuldrechtsreform hat der Gesetzgeber erwogen, anstatt an die Anspruchsentstehung an die Fälligkeit anzuknüpfen.[24]Dazu ausführlich: Piekenbrock in BeckOGK, Stand 01.05.2024, BGB § 199, Rn. 17.1, 17.2.
Die zweite Kommission entschied sich für die Anknüpfung an die Anspruchsentstehung, um die Legaldefinition der Fälligkeit dem Schuldrecht vorzubehalten.[25]Piekenbrock in BeckOGK, Stand 01.05.2024, BGB § 199, Rn. 17.1.
Maßgeblich für die Entscheidung gegen die Anknüpfung an die Fälligkeit im Rahmen der Schuldrechtsreform war der insbesondere im Deliktsrecht angewandte Grundsatz der Schadenseinheit, nach welchem Schadensersatzansprüche einheitlich und unabhängig davon verjähren, ob Schäden, welche durch dieselbe Schädigung entstehen, erst zu späteren Zeitpunkten auftreten.[26]Ausdrückliche Begründung in BT-Drs. 14/7052 S. 180. § 200 BGB wurde in der Folge lediglich redaktionell angepasst, um den Gleichlauf des Verjährungsbeginns zu erhalten.[27]Ebd.
Da diese Erwägungen folglich nicht auf vertraglich vereinbarten Hauptleistungen zugeschnitten sind, widerspricht ein Abstellen auf die Fälligkeit in diesen Fällen dennoch nicht dem gesetzgeberischen Willen.
2. Fälligkeit im konkreten Fall
Zu bestimmen ist der Verjährungsbeginn somit auch in diesem Fall grundsätzlich nach dem Eintritt der Fälligkeit. Eine andere Bewertung in Fällen synallagmatischer Verträge ist nicht geboten.[28]Eigentlich muss das mE nicht gesondert festgestellt werden; zur Darstellung im BGH-Urteil siehe die am Ende dieses Textabschnitts stehenden Anmerkungen.
Wie sich schon aus § 271 Abs. 1 BGB ergibt, ist dabei grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, sofern nicht der in Frage stehende Anspruch aufgrund einer gesetzlichen Anordnung oder aufgrund einer vertraglichen Abrede später fällig wird.[29]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 13 mwN.
Fraglich ist, ob die Anweisung der Parteien an den Notar, die Eintragung ins Grundbuch erst zu veranlassen, wenn K schriftlich zustimmt oder ein Zahlungseingang nachgewiesen ist, als Fälligkeitsbestimmung auszulegen ist.
Anmerkung: Darstellung im UrteilDie hier gewählte Darstellung folgt nicht derjenigen im BGH-Urteil. Da sich das Berufungsgericht in Folge seiner fehlerhaften Einschätzung hinsichtlich der Auswirkung der Fälligkeit auf den Verjährungsbeginn noch gar nicht damit auseinandergesetzt hat, ob die Vereinbarungen der Parteien als Fälligkeitsbestimmungen auszulegen sind (die dann den subsidiären Bestimmungen des § 271 BGB vorgehen würden), hat der BGH insbesondere bzgl. dieser Auslegungsfragen entschieden, dass die Sache noch nicht entscheidungsreif ist.[30]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 17. Eine eigene Auslegung nimmt der BGH also nicht vor. Stattdessen führt der BGH Punkte, die für eine Auslegung des Vertrages im konkreten Fall relevant sein können an zwei Stellen im Urteil an: Zum einen finden sich Ausführungen zur üblichen Vertragsgestaltung von Grundstückskaufverträgen und ihren Auswirkungen auf den Verjährungsbeginn in Rn. 14. Zum anderen erteilt der V. Zivilsenat in den Rn. 18 ff. Hinweise zur Auslegung auf Grundlage des Vertragstextes.[31]Da der Vertragstext dem V. Zivilsenat vorgelegen hat, ist davon auszugehen, dass die fehlende Entscheidungsreife vor allem darauf zurückgeht, dass im Rahmen eines weiteren Tatsachenvortrags/einer … Continue reading
Da die in Frage stehenden Ansprüche vertraglicher Natur sind und somit eine Abweichung der Parteien von den gesetzlichen Auslegungsregeln zur Fälligkeit (§ 271 BGB) sowie den disponiblen gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (§§ 195 ff. BGB) möglich wäre, wären die vom BGH angebrachten Erwägungen im Rahmen einer Klausurbearbeitung in eine Auslegung des Vertrags nach dem objektiven Empfängerhorizonts (§§ 133, 157 BGB) einzubeziehen. Es wäre also im Rahmen einer Auslegung zu ermitteln, ob die Parteien eine Fälligkeitsvereinbarung vorgenommen haben und ob Anhaltspunkte bestehen, dass diese im vorliegenden Fall nicht zu einem Verjährungsbeginn nach Vertragsschluss führen sollte.
Bei der Auslegung eines aus übereinstimmenden Willenserklärungen bestehenden Vertrages ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sie ein objektiver Dritter bei vernünftiger Beurteilung der ihm bekannten oder erkennbaren Umstände mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen durfte.[32]Vgl. Wendtland in BeckOKBGB, 70. Ed. Stand 01.05.2024, BGB § 157, Rn. 7 ff.
Üblicherweise enthalten auf die Übereignung eines Grundstücks gerichtete Kaufverträge Vereinbarungen zur Fälligkeit des Eigentumsübertragungsanspruchs, um den Verkäufer davor zu schützen, das Eigentum am Grundstück zu verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.[33]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14. Dabei kann die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung auch von dem Nachweis der Kaufpreiszahlung abhängig gemacht werden.[34]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14; BGH, Urt. v. 23.06.2023 – V ZR 89/22, NJW 2023, 2942, Rn. 11.
Die Anweisung an den Notar, den Antrag auf Vollzug der Auflassung bei dem Grundbuchamt erst zu stellen, wenn K dem schriftlich zustimmt oder wenn die B bestätigt hat oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist, dient offensichtlich dem Schutz des Schuldners in genau dieser Form. Der Einordnung als Fälligkeitsbestimmung steht dabei auch nicht entgegen, dass die Auflassung bereits erfolgt ist und die Absicherung in Form einer Anweisung an den Notar besteht. Auch diese Vereinbarung ist nicht unüblich und führt dazu, dass sich die Parteien einen weiteren Termin für die Auflassung sparen, die Erfüllung des Eigentumsverschaffungsanspruchs jedoch erst später durch den Notar (in Vertretung für den K, vgl. § 15 GBO) erfolgt. Da die B die Einräumung des Eigentums vor der schriftlichen Zustimmung des K bzw. des Nachweises der Kaufpreiszahlung wegen ihres Verzichts auf das eigene Recht, die Eintragung zu fordern, nicht durchsetzen kann, muss die von B und K getroffene Abrede unter Berücksichtigung der Verkehrssitte so verstanden werden, dass es sich um eine Fälligkeitsbestimmung handelt, nach welcher die Fälligkeit von der Zahlung des Kaufpreises inklusive des entsprechenden Nachweises abhängig gemacht wird.[35]So – wenn auch ohne Bezugnahme auf die Auslegung – wohl der BGH in Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14, 19.
3. Ausnahmsweise doch kein Abstellen auf Fälligkeit
Da die Fälligkeit des Anspruchs allerdings von der durch B vorzunehmenden Zahlung abhängig ist, ist fraglich, ob in diesem Fall für den Verjährungsbeginn ausnahmsweise nicht auf die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs, sondern auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an dem B erstmals berechtigt war, den Kaufpreis zu zahlen. Ob die B zu einer solchen Vorleistung i.S.d. § 271 Abs. 2 BGB überhaupt berechtigt gewesen wäre, könnte allerdings dahinstehen, wenn auch eine solche Möglichkeit zur Herbeiführung der Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs nicht dazu geeignet wäre, den Verjährungsbeginn nach § 200 BGB auf einen anderen Zeitpunkt als den Eintritt der Fälligkeit vorzuverlegen.[36]Ebenfalls offenlassend: BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14.
Dabei ist zunächst festzustellen, dass sich B durch die Abrede zum Eintritt der Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs erst mit Nachweis der Kaufpreiszahlung nicht auf § 320 BGB berufen kann.[37]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14 mwN. Somit scheidet auch eine Klage auf Herausgabe des Eigentums Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises (§ 322 BGB) aus, da der Eigentumsverschaffungsanspruch eben erst mit Nachweis der Zahlung fällig und somit durchsetzbar wird. Ein entsprechender Klageantrag wäre also mangels Durchsetzbarkeit des Klageanspruchs als unbegründet abzuweisen.[38]Ebd. Die für die Bewertung des Verjährungsbeginns relevante Möglichkeit der Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung, ist also erst ab Eintritt der Fälligkeit möglich. Die einzige Möglichkeit diese selbst herbeizuführen, bestünde für B in der Zahlung des Kaufpreises an K.
In Folge dieser Möglichkeit der B, Fälligkeit selbst herbeizuführen, eine Anknüpfung des Verjährungsbeginns an den Beginn des Leistungsrechts aus § 271 Abs. 2 BGB zu knüpfen, würde aber außer Acht lassen, dass K und B wiederum Fälligkeitsbestimmungen hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung der B getroffen haben. Diese wird erst 10 Tage nach einer entsprechenden Aufforderung durch K fällig, wobei K auf Verlangen der B nachweisen muss, dass er jedenfalls einen Teil des Betrages zur Finanzierung eines Ersatzgrundstücks aufwendet. Würde auf den Beginn einer etwaigen Berechtigung zur Leistungserbringung abgestellt, liefe diese Fälligkeitsvereinbarung (gegebenenfalls) ins Leere. Sie wäre nämlich durch die drohende Verjährung des Eigentumsverschaffungsanspruchs begrenzt. B müsste – auch ohne dass K seine entsprechenden vertraglich vereinbarten Nachweispflichten erfüllt – rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung des eigenen Anspruchs zahlen, um dessen Verjährung noch rechtzeitig durch Erhebung einer erfolgsversprechenden Klage hemmen zu können.[39]Vgl. zu den Ausführungen dieses Abschnitts im Allgemeinen: BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 14. Ohnehin ist im Verjährungsrecht anerkannt, dass dann, wenn die Fälligkeit des Anspruchs von einem Verhalten des Gläubigers abhängt, die Verjährung erst mit Eintritt der Fälligkeit beginnt.[40]Vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960 Rn. 19. Anhaltspunkte dafür, dass K und B eine davon abweichende Regelung für den Verjährungsbeginn treffen wollten, sind nicht ersichtlich.
Verhältnis zu früheren Urteilen des V. ZivilsenatsDie Besonderheit des hier behandelten Falles ergibt sich eigentlich also nicht aus der konkreten Art des Vertrages (synallagmatisch; Kaufvertrag), sondern der Eigenheit von Immobilienkaufverträgen, dass diese regelmäßig den Veräußerer schützende zahlungsabhängige Fälligkeitsvereinbarungen aufweisen. Dass der V. Zivilsenat in dem Urteil explizit darauf eingeht, dass auch bei Leistungspflichten aus synallagmatischen Verträgen auf die Fälligkeit abzustellen ist, erklärt sich dadurch, dass sich das Berufungsgericht in seinem Hinweisbeschluss[41]OLG München, Hinweisbeschluss vom 13.09.2022 – 20 U 3138/22 e. bzgl. des Verjährungsbeginns dem erstinstanzlichen Urteil des LG Landshut[42]LG Landshut, Urt. v. 29.04.2022 – 21 O 3442/21, BeckRS 2022, 55752. anschließt. In diesem geht das LG Landshut ausgehend vom BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773 davon aus, dass die Verjährungsfrist bei Eigentumsübertragungsansprüchen aus synallagmatischen Verträgen – ungeachtet der Fälligkeit – bereits mit Vertragsabschluss eintritt.[43]LG Landshut, Urt. v. 29.04.2022 – 21 O 3442/21, BeckRS 2022, 55752, Rn. 17 aE.
Diese Annahme basierte allerdings auf dem vom BGH zurückgewiesenen Schluss, dass der Umstand, dass ein mittlerweile verjährter Anspruch gem. § 215 BGB (im angesprochenen BGH-Urteil noch § 390 S. 2 BGB aF) im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts auch einem solchen Anspruch entgegengehalten werden kann, der zum Zeitpunkt der Verjährung des erstgenannten Anspruchs zwar bereits entstanden, aber noch nicht fällig war (siehe zu konkreteren Ausführungen den nächsten Hinweis). Ohne diese Annahme, erscheint es gar nicht sinnvoll, anzunehmen, dass bei Ansprüchen aus synallagmatischen Verträgen ausnahmsweise nicht auf die Fälligkeit abzustellen ist. In der gutachterlichen Bearbeitung wurde dieser Teil daher gar nicht aufgenommen.
In seinem Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 40/05 hatte der V. Zivilsenat einen nur auf dem ersten Blick mit dem hier besprochenen vergleichbaren Fall zu entscheiden.
Sachverhalt:
In dem Fall hatten die Klägerin und die Beklagte die Errichtung eines Reihenhauses und Übereignung des entsprechenden Grundstücks durch die Beklagte vereinbart. Im Gegenzug sollte die Klägerin 678.300 DM in mehreren Raten an die Beklagte zahlen. Dabei vereinbarten die Parteien (ähnlich wie die Parteien im obigen Fall), dass die Eigentumsübertragung erst bei vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen solle.
Die Klägerin verlangte in dem vom BGH im Jahr 2005 zu entscheidenden Rechtsstreit Übereignung des Grundstücks. Die Beklagte verweigerte die Herausgabe jedoch unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, da die Klägerin die vorletzte Rate (i.H.v. 25.737,44 €) noch nicht bezahlt hatte. Zur Zahlung der letzten Rate war die Klägerin bereits in einem vorangegangenen Rechtsstreit rechtskräftig verurteilt worden, der Anspruch auf Zahlung der vorletzten Rate war zu diesem Zeitpunkt allerdings bereits verjährt.
Zu klärende Rechtsfrage:
Der BGH hatte daher zu klären, ob die Beklagte zur Herausgabe des Grundstücks nur Zug-um-Zug gegen die Zahlung der vorletzten Rate (bei Anwendbarkeit des § 320 BGB, § 322 BGB) oder – wie das Berufungsgericht entschieden hatte – ohne diese Einschränkung zu verurteilen war.
Einschätzung des Berufungsgerichts:
Das Berufungsgericht war davon ausgegangen, dass die Beklagte der Klägerin die Einrede des § 320 BGB nicht entgegenhalten könne, da diese verjährt sei. Eine einredeweise Geltendmachung würde auch nicht durch § 390 S. 2 BGB aF (inhaltlich weitestgehend gleichbedeutend mit der aktuellen Fassung des § 215 BGB[44]damals beinhaltete dieser allerdings noch nicht ausdrücklich auch Zurückbehaltungsrechte, sondern bezog sich allein auf die Aufrechnung, sodass das Urteil von einer analogen Anwendung ausging. ) ermöglicht, da § 390 S. 2 BGB aF (was sich auf den heutigen § 215 BGB übertragen lässt) jedenfalls voraussetzt, dass der Anspruch, demgegenüber die verjährte Forderung im Rahmen der Aufrechnung/der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht wird, zum Zeitpunkt des Eintritts dieser Verjährung zumindest bereits bestanden hat.[45]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 15. Es musste also ein Zeitpunkt bestanden haben, zu dem sich die beiden Forderungen in einem die Aufrechnung/die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ermöglichenden Zustand gegenübergestanden haben.
Aufgrund der Vereinbarung der Parteien, dass die Eigentumsübertragung erst bei Zahlung des vollständigen Kaufpreises zu erfüllen sein sollte, ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung auch erst zu diesem Zeitpunkt im zur Anwendung des § 390 S. 2 BGB aF maßgeblichen Sinne entstanden sei.
Entscheidung des BGH:
Dem hatte der BGH im Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 40/05 eine Absage erteilt. Zwar unterstützte der BGH die Ansicht des Berufungsgerichts, nach welcher ein Gegenüberstehen beider Forderungen in bereits bestehender und zugleich noch nicht verjährter Form vorgelegen haben muss, um die Voraussetzungen des § 390 S. 2 BGB aF anzunehmen.[46]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 15. Allerdings ging der BGH in seinem Urteil davon aus, dass der maßgebliche Zeitpunkt der Forderungsentstehung gerade nicht auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs, sondern auf den Zeitpunkt seiner tatsächlichen Entstehung abzustellen sei.[47]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 18 f., 25 ff. Die wirksame Entstehung sei dabei von der Fälligkeit zu trennen. Regelmäßig handele es sich bei Vereinbarungen in Grundstückskaufverträgen, welche die Eigentumsübertragungspflicht des Verkäufers erst für den Zeitpunkt nach der vollständigen Kaufpreiszahlung festsetzen, um Vereinbarungen der Fälligkeit.[48]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 18. Für die Vereinbarung der Parteien ließe sich auch im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB nicht davon ausgehen, dass ausnahmsweise schon die Entstehung des Anspruchs von der Zahlung des vollständigen Kaufpreises abhängig sein solle.[49]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 23.
Argumentation des BGH:
Zunächst zur Anwendung des § 390 S. 2 BGB aF (dies hat sich durch die ausdrückliche Aufführung von Zurückbehaltungsrechten in § 215 BGB nF erledigt; die Argumentation zu lesen, schärft jedoch das Verständnis für die hinter § 215 BGB nF sowie § 320 BGB stehenden Überlegungen):
In Fällen des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB weisen die wechselseitigen Ansprüche eine synallagmatische Verknüpfung auf, sodass beide Leistungen um der jeweils anderen Leistung willen versprochen worden sind. Dies begründet ein dauerhaftes Abhängigkeitsverhältnis, da bei einer Umwandlung des Verhältnisses in eine einseitige Leistungsverpflichtung zuwider dem offensichtlichen Parteiwillen gehandelt werden würde.[50]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 27. Daher ist § 390 S. 2 BGB aF auf § 320 BGB anzuwenden.
Zur Irrelevanz der Durchsetzbarkeit des Anspruchs:
Wird § 390 S. 2 BGB aF (bzw. § 215 BGB nF) angewandt, kommt es auf die Fälligkeit der Hauptforderung nur insoweit an, als dies die Aufrechnungslage oder das Zurückbehaltungsrecht im konkreten Fall erfordert. Die Einrede des § 320 BGB beruht jedoch lediglich auf der wechselseitigen Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung und soll diese bis zum Eintritt des beiderseitigen Leistungserfolgs sichern.[51]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn. 28.
Aussagekraft für das Urteil BGH, Urt. v. 14.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960:
Die Argumentation im BGH-Urteil aus dem Jahr 2006 bezieht sich also explizit darauf, dass es im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB lediglich auf die Entstehung und nicht auch auf die Fälligkeit ankommt. Wie der BGH Urteil vom 14.03.2024 – V ZR 224/22 richtigerweise feststellt, enthält dies keine Aussage hinsichtlich der Bewertung der Anspruchsentstehung i.S.d. §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB.[52]vgl. BGH14.03.2024 – V ZR 224/22, NJW 2024, 1960, Rn. 16. Der BGH stellt in seinem Urteil im Ergebnis allein darauf ab, ob die Fälligkeit eines Anspruchs im Rahmen der Anwendung des § 320 BGB über § 390 S. 2 BGB aF (§ 215 BGB nF) entscheidend ist. Gerade das Hauptargument, nach dem eine andere Behandlung synallagmatischer Verhältnisse dem Parteiwillen offensichtlich widerspräche, lässt sich auf die Verjährung überhaupt nicht übertragen. Während die Nichtbeachtung der Fälligkeit im Rahmen des § 320 BGB (in Fällen der Anwendung des § 215 BGB) dazu führt, dass die Gegenüberstellung synallagmatischer Ansprüche ausgeweitet wird, hätte die Missachtung von Fälligkeitsbestimmungen im Rahmen der §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB zur Folge, dass dem Parteiwillen gerade nicht entsprochen wird. Außerdem beeinflusst die Nichtbeachtung der Fälligkeit die Parteien in den Fällen komplett unterschiedlich:Die Möglichkeit einer Forderung einen mit dieser (im Synallagma) verbundenen und bereits verjährten Anspruch entgegenzuhalten, stellt eine Einschränkung der Rechte des Schuldners der verjährten Forderung zugunsten des Erhalts der wechselseitigen Verpflichtung dar: Er soll sich nicht auf die Verjährung berufen können, wenn er zugleich die (noch nicht verjährte) Gegenforderung einfordert. Würde hingegen ein Verjährungsbeginn ohne Beachtung der Fälligkeit angenommen, würde dies den Gläubiger der in Frage stehenden Forderung schwächen, dem nur ein eingeschränkter Zeitraum zur Geltendmachung seiner Forderung zugestanden würde (nämlich zwischen Fälligkeit und ab Vertragsschluss laufender Verjährung).
Dies folgt aus der komplett unterschiedlichen Schutzrichtung. Die Vorschriften zum Verjährungsbeginn sollen Rechtsfrieden sichern und den Schuldner vor Beweisschwierigkeiten schützen. Dies rechtfertigt eine Einschränkung der Interessen des Gläubigers, der sich entgegen seiner Interessen nicht rechtzeitig um die Anspruchsdurchsetzung gekümmert hat. Die §§ 320, 215 BGB dienen hingegen der möglichst weitreichenden Sicherung der Gegenseitigkeit wechselseitiger (i.F.d. § 320 BGB synallagmatischer) Ansprüche. Der § 320 BGB ist durch eine Gestaltung, wie sie dem Urteil aus dem Jahr 2024 zugrundeliegt, ohnehin ausgeschlossen.[53]Vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773, Rn.
Zusammenfassend sind die verschiedenen Rechtsfragen der beiden Urteile also schlicht nicht miteinander vergleichbar.
4. Zwischenergebnis
Folglich beginnt die Verjährung des Eigentumsverschaffungsanspruchs der B erst mit Nachweis der Zahlung des entsprechenden Kaufpreises an K. Der Anspruch ist somit noch nicht verjährt. Mangels Verjährung des Anspruchs der B auf Übereignung aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 BGB) steht K gegenüber B keine Verjährungseinrede nach § 214 Abs. 1 BGB zu.
V. Ergebnis
Folglich hat K gegen B keinen Anspruch auf Vornahme der Löschung der Auflassungsvormerkung aus § 886 BGB.
B. Anspruch K gegen B aus § 894 BGB
Mangels Unrichtigkeit des Grundbuchs in Ansehung der zugunsten der B eingetragenen Auflassungsvormerkung steht K gegen B auch kein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung aus § 894 BGB zu.
C. Gesamtergebnis
K hat gegen die B hinsichtlich der zugunsten der B bestehenden Auflassungsvormerkung keine Ansprüche.
Zusatzfragen
Angenommen ein Grundstückskäufer (K) und ein Grundstücksverkäufer (V) hätten vereinbaren, dass K dem V den Kaufpreis in Raten zu zahlen hat und der Eigentumsverschaffungsanspruch des K erst dann fällig sein soll, wenn der vollständige Kaufpreis bezahlt ist: Könnte K von V Übereignung des Grundstücks fordern und - wenn ja - könnte V dem K gegenüber dessen Eigentumsverschaffungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, wenn K die letzte Rate noch nicht bezahlt hat, der entsprechende Anspruch jedoch bereits verjährt ist?V hat gegen K einen durchsetzbaren Anspruch auf Übereignung des Grundstücks (Auflassung und Eintragung) aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Zug-um-Zug gegen Zahlung des ausstehenden Kaufpreises (vgl. § 322 BGB).
Dabei steht dem Eintritt der Fälligkeit nicht entgegen, dass K die letzte Rate noch nicht gezahlt hat. Sofern keine entgegenstehenden Anhaltspunkte gegeben sind, ist nämlich davon auszugehen, dass eine Vereinbarung, nach welcher die Fälligkeit des Eigentumsübertragungsanspruchs von der vollständigen Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht wird, auch beinhaltet, dass die Fälligkeit dann eintritt, wenn der Kaufpreisanspruch von dem Verkäufer in Folge der Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden kann. Eine andere Behandlung würde dazu führen, dass die gesetzlichen Verjährungsbestimmungen hinsichtlich des Kaufpreisanspruchs faktisch außer Kraft gesetzt würden. Dies kann zwar vertraglich vereinbart werden, setzt aber eine entsprechende Vereinbarung voraus und kann nicht aus einem bloßen Reflex aus einer anderen Vereinbarung gefolgert werden.
Dies hat ohnehin nur zur Folge, dass die Vorleistungspflicht des K aufgehoben wird, da V dem K den Ausstand des Kaufpreises gem. § 215 BGB immernoch im Wege des § 320 BGB entgegenhalten kann.
Gem. § 215 BGB können einem Anspruch im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts nämlich auch verjährte Ansprüche entgegengehalten werden, sofern sich die Ansprüche zu einem Zeitpunkt wechselseitig gegenüber gestanden haben (also gleichzeitig bereits entstanden und nicht verjährt waren). Dem steht es nicht entgegen, dass der Anspruch des K auf Eigentumsverschaffung erst durch die vollständige Kaufpreiszahlung fällig werden sollte und somit zu keinem Zeitpunkt fällig war, zu dem der Anspruch auf Kaufpreiszahlung nicht bereits verjährt war. Eine Entstehung des Anspruchs im Sinne der §§ 320, 215 BGB ist nämnlich – anders als im Rahmen der §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB nicht erst mit Eintritt der Fälligkeit, sondern bereits mit Vertragsabschluss anzunehmen. Dies folgt daraus, dass § 320 BGB, der allein auf gegenseitige Forderungen anzuwenden ist, gerade dem Umstand Rechnung trägt, dass die Parteien bei synallagmatischen Verträgen die jeweiligen Forderungen gerade der Erfüllung der Gegenforderung wegen erfüllen wollen. Zur Sicherung dieses Austauschverhältnisses steht den jeweiligen Anspruchsgegnern ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erfüllung der Gegenforderung zu. Das Interesse an der Aufrechterhaltung des Synallagmas überwiegt ausweislich § 215 BGB (auch wenn dieser sich auch auf § 273 BGB bezieht) das Interesse des Schuldners an seinem Schutz durch die Verjährungseinrede. Dies soll nicht gerade durch eine Vereinbarung der Parteien umgangen werden, nach welcher der Käufer auf seine Einrede aus § 320 BGB verzichtet und eine faktische Vorleistungspflicht des Käufers begründet wird.
Zusammenfassend führt die Verjährung des restlichen Kaufpreisanspruchs also lediglich dazu, dass der Verzicht des Klägers auf die Einrede aus § 320 BGB und seine damit einhergehende Vorleistungspflicht obsolet wird. Mit Eintritt der Verjährung des Kaufpreisanspruchs kann der Käufer also auf Übereignung des Grundstücks klagen. Dies führt gem. § 322 BGB jedoch nur zu einer Verurteilung Zug-um-Zug gegen Zahlung des ausstehenden Kaufpreises, wenn der Verkäufer seinerseits die Einrede aus § 320 BGB erhebt.
Vollstreckung des Anspruchs aus § 894 BGB: Ein Urteil nach § 894 BGB wird nach § 894 ZPO vollstreckt, sodass das rechtskräftige Urteil (in Form des Titels mit Rechtskraftvermerk) die nach § 19 GBO erforderliche Bewilligung des Eingetragenen ersetzt.[54]Hertel in BeckOGK, Stand 01.06.2024, BGB § 894, Rn. 98 mwN. Einer weiteren Zwangsvollstreckung bedarf es somit nicht.
Vollstreckung des Anspruchs aus § 886 BGB: Auch ein Urteil das zur Beseitigung verpflichtet, ersetzt gem. § 894 ZPO die drei Erklärungen (materiell-rechtliche Aufgabeerklärung i.S.d. § 875 Abs. 1 BGB analog, grundbuchverfahrensrechtliche Bewilligung i.S.d. § 19 GBO und die Antragsstellung i.S.d. § 13 GBO), zu denen der Schuldner verpflichtet ist.[55]H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed. Stand 01.05.204, BGB § 886, Rn. 10. Eine darüber hinausgehende Vollstreckung ist nicht erforderlich: insbesondere nimmt das Grundbuchamt für die Kosten der Löschung unmittelbar den Anspruchsgegnern (Schuldner des Löschungsanspruchs) in Anspruch.[56]H.-W. Eckert in BeckOK BGB, 70. Ed. Stand 01.05.204, BGB § 886, Rn. 11.
Zusammenfassung
- Auch bei Leistungsansprüchen aus synallagmatischen Verträgen richtet sich die „Anspruchsentstehung“ i.S.d. §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB nach der Fälligkeit der jeweiligen Ansprüche. Andernfalls würde die Verjährung zu einem Zeitpunkt beginnen, zu der eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung noch nicht möglich ist.
- Dies gilt grundsätzlich auch für entsprechende Eigentumsverschaffungsansprüche aus Grundstückskaufverträgen (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB).
- Vereinbaren die Parteien eines Grundstückkaufvertrages, dass der Notar einen Eintragungsantrag erst nach Nachweis der Zahlung des Kaufpreises stellen soll und verzichtet der Käufer zugleich auf sein Recht, selbst einen entsprechenden Antrag zu stellen, stellt dies im Regelfall eine Fälligkeitsbestimmung dar, nach welcher die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs erst mit der Zahlung des Kaufpreises eintreten soll. Im Regelfall ist damit auch verbunden, dass der Käufer dem Kaufpreisanspruch des Verkäufers (§ 433 Abs. 2 BGB) nicht die Einrede des § 320 BGB in Ansehung des Eigentumsverschaffungsanspruchs entgegengehalten werden kann.
- Jedenfalls dann, wenn die Parteien auch eine Fälligkeitsbestimmung hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreiszahlungsanspruchs getroffen haben, ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Verjährung des Eigentumsverschaffungsanspruchs mit dessen Fälligkeit eintritt. Dies gilt selbst dann, wenn der Käufer bereits vor der Fälligkeit zur Zahlung des Kaufpreises berechtigt ist (§ 271 Abs. 2 BGB) und somit die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs selbst durch Zahlung herbeiführen könnte. Eine andere Sichtweise würde gegebenenfalls zu einer Umgehung der Fälligkeitsbestimmung hinsichtlich des Kaufpreiszahlungsanspruchs führen.
- Vereinbaren die Parteien, dass die Fälligkeit von einer Handlung des Gläubigers abhängig sein soll, beginnt die Verjährung i.S.d. §§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 200 BGB stets mit Fälligkeit.