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BGH, Urt. v. 14.9.2018 – V ZR 213/17 – BGH NJW 2018, 3523

Sachverhalt

Die A verkaufte drei noch durch sie zu sanierende Eigentumswohnungen zum Preis von insgesamt 310.000 Euro an B. Die notarielle Vertragsurkunde vom 04. Mai 2018 enthielt die Auflassungserklärung der Parteien sowie die Erklärung des B, dass er seine Eintragung als neuer Eigentümer beim Grundbuchamt beantrage. Diese Erklärung sollte, so hieß es weiter, der Notar beim Grundbuchamt einreichen – aber erst dann, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen war. (Bearbeitervermerk: Dieses Vorgehen, die sog. Vorlagensperre, ist bei Grundstückskaufverträgen üblich und zulässig.) 

Später wandte sich B an A und verlangte eine Ermäßigung des Kaufpreises. Grund hierfür sei, dass bestimmte Dekontaminationsarbeiten angeblich nicht erforderlich waren und sich daher die geringeren Sanierungskosten für die Wohnungen auch in einem niedrigeren Kaufpreis niederschlagen sollten. 

Mit Schreiben vom 24. Juli 2019 verlangte B gegenüber A eine Kaufpreisverringerung um 27.000 Euro. A unterzeichnete dieses Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“. Den verbleibenden Kaufpreis von 283.000 Euro zahlte B sodann an A. 

Die A fordert nunmehr dennoch die Zahlung weiterer 27.000 Euro, da sie der Ansicht ist, die Vereinbarung über die Ermäßigung des Kaufpreises sei nicht rechtsgültig. 

Hat A gegen B den geltend gemachten Anspruch? 


Skizze


Gutachten

Anspruch aus §§ 650u S. 1, S. 3, 433 II BGB

A könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 27.000 Euro aus §§ 650u S. 1, S. 3, 433 II BGB haben.

I. Anspruch entstanden

Dieser Anspruch müsste entstanden sein. 

1. Wirksamer Bauträgervertrag, § 650u S. 1 BGB

A und B könnten einen wirksamen Bauträgervertrag gem. § 650u S. 1 BGB geschlossen haben. Danach ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hier verpflichtete sich A zur Sanierung der drei Eigentumswohnungen, mithin zum Umbau eines mit einem Haus vergleichbaren Bauwerks, sowie zur anschließenden diesbezüglichen Eigentumsübertragung. Damit liegt ein Bauträgervertrag gem. § 650u S. 1 BGB. Auf den hier maßgeblichen Vertragsteil, der A zur Eigentumsübertragung verpflichtet, finden gem. § 650u S. 3 BGB die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 433 ff. BGB Anwendung. 

Dieser Vertrag müsste auch wirksam sein. Er müsste insbesondere die Form des § 311b I BGB wahren, um nicht gem. § 125 S. 1 BGB formunwirksam zu sein. Gem. § 311b I BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Die Vereinbarung über die Veräußerung der Wohnungen für 310.000 Euro wurde in einer notariellen Vertragsurkunde dokumentiert, womit die Form des § 311b I BGB gewahrt wurde und der Vertrag wirksam ist. 

Vernetztes Lernen: Welche Arten von Formen kennt das BGB?
– Schriftform, § 126 BGB
– Textform, § 126b BGB
– notarielle Beurkundung, § 128 BGB
– öffentliche Beglaubigung der Unterschrift, § 129 BGB

2. Zwischenergebnis 

Damit ist der Anspruch entstanden.

II. Anspruch nicht untergegangen 

Der Anspruch dürfte auch nicht untergegangen sein.  

1. Erfüllung, § 362 I BGB

Der Anspruch könnte durch Erfüllung gem. § 362 I BGB untergegangen sein. Danach erlischt das Schuldverhältnis durch Bewirkung der geschuldeten Leistung an den (empfangszuständigen) Gläubiger oder Dritten durch Leistungsverhalten und gegebenenfalls durch Herbeiführung des Leistungserfolgs. [1]Stürner, in: Jauernig BGB § 362 Rn. 1. B zahlte 283.000 Euro an die Gläubigerin A und bewirkte damit einen Teil der von ihm im Ausgangspunkt geschuldeten 310.000 Euro. Damit ist in dieser Höhe Erfüllung gem. § 362 I BGB eingetreten und der Anspruch mithin teilweise untergegangen. 

Vernetztes Lernen: Welche Rechtsnatur hat die Erfüllung gem. Paragraph 362 I BGB?
– e. A.: Nach der Vertragstheorie ist neben dem Bewirken der Leistung ein subjektives Element i.S.e. Einigung notwendig.
Kritik: Der Wortlaut des § 362 I BGB spricht allein von einem Bewirken, nicht von einer Einigung.
– a. A.: Nach der Theorie der finalen Leistungsbewirkung reicht eine Tilgungsbestimmung des Leistenden als subjektives Element aus.
Kritik: Systematik – aus § 366 II BGB lässt sich schließen, dass eine Erfüllung auch ohne Zweck- bzw. Tilgungsbestimmung des Leistenden eintritt.
– h. M.: Nach der Theorie der realen Leistungsbewirkung genügt das tatsächliche Bewirken ohne subjektive Anforderungen.
Problem der h. M.: An den Minderj. könnte erfüllt werden, obwohl dadurch Ansprüche untergehen und deshalb ein rechtlicher Nachteil entsteht. Lösung über das Kriterium der „Empfangszuständigkeit“, welche dem Minderj. fehlt. Eine Eigentumsübertragung gelingt hingegen, da sie rechtlich vorteilhaft ist. Folge: Der Leistende ist auf eine Leistungskondiktion mit dem Risiko der Entreicherung verwiesen.

2. (P) Durch Parteivereinbarung

Überdies könnte der restliche Betrag von 27.000 Euro durch eine Vereinbarung von A und B untergegangen sein. Dazu müssten eine entsprechende Einigung der Parteien vorliegen und diese müsste wirksam sein. 

a) Einigung

A und B müssten sich über eine Reduzierung des Kaufpreises geeinigt haben. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei einer solchen Vereinbarung um einen Vertrag i. S. d. § 311 I BGB oder um einen Vergleich gem. § 779 BGB handelt [2]Letzteres etwa Schwab, JuS 2019, 390, 392. Das Schreiben des B vom 24. Juli 2019, in dem er die Kaufpreisverringerung verlangte und die daraufhin erfolgte Unterzeichnung dieses Schreibens durch A mit „zur Kenntnis genommen und anerkannt“ stellt jedenfalls eine Einigung dar. [3]insofern vom BGH nicht widersprochen: OLG Stuttgart, Urt. v. 18. Juli 2017 – 10 U 140/16 -, juris Rn. 27.

Anmerkung: Minderung
Nach dem Sachverhalt könnte man auch auf den Gedanken kommen, eine Minderung des B gem. § 441 BGB zu prüfen. Allerdings ist der Sachverhalt hierzu zu knapp und es liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für Sachmangel vor, welcher B zur Minderung berechtigen könnte. Vielmehr ist auf die vorrangige Parteivereinbarung von A und B abzustellen.
b) (P) Kein Formverstoß, §§ 125 S. 1, 311b I BGB 

Diese Vereinbarung müsste aber auch wirksam sein. Sie könnte gem. §§ 125 S. 1, 311b I BGB formunwirksam sein, denn sie wurde zwar durch schriftliche Erklärungen beider Parteien getroffen, nicht aber notariell beurkundet. 

aa) Grundsatz

Im Grundsatz gilt der Formzwang des § 311b I 1 BGB für alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören. Dieser ist damit nicht auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung beschränkt, sondern erstreckt sich auf den Vertrag im Ganzen und damit auch auf die hier betroffene Kaufpreiszahlungspflicht. [4]Grüneberg, in: Palandt, BGB, § 311b Rn. 25. Vom Formzwang erfasst sind grds. auch Vereinbarungen, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird. Formfrei könnten sie lediglich sein, wenn sie bloß der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts nicht vorhergesehenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern. [5]BGH NJW 2018, 3523 Rn. 5; andere Ansicht: Ruhwinkel, in: MüKoBGB, § 311b Rn. 66, wonach auch solche Vereinbarungen dem Formzwang unterliegen. Letzteres ist jedoch bei der nachträglichen Herabsetzung des Kaufpreises, wie sie hier vereinbart wurde, nicht der Fall. Diese ist daher an sich formbedürftig. 

bb) Ausnahme

Hiervon könnte jedoch im vorliegenden Fall eine Ausnahme zu machen sein.

(1) Eine Ansicht

Nach einer Ansicht gilt der Formzwang nicht mehr, sobald die Auflassung nach § 873 II BGB bindend geworden ist. [6]BGH NJW 2018, 3532 Rn. 11. In diesem Fall sei § 311b I 1 BGB teleologisch zu reduzieren. [7]das nennt der BGH zwar nicht so, aber als “Schlagwort” liest der Korrektor das natürlich gerne und auch Schwab, JuS 2019, 390, 391 sieht das so. Auflassung meint die Erklärung beider Vertragsteile, dass sie sich über den Übergang des Eigentums vom Veräußerer auf den Erwerber einig sind. [8]Berger, in Jauernig BGB, § 925 Rn. 3. Eine Bindung an diese tritt gem. § 873 II Var. 1 BGB dann ein, wenn die Erklärungen notariell beurkundet wurden. Die Auflassung wurde hier von A und B in die notarielle Vertragsurkunde mit aufgenommen, womit die Bindungswirkung des § 873 II BGB entstanden ist. Nach dieser Ansicht ist die nachträgliche Preisreduzierung damit nicht formgebunden.

(2) Andere Ansicht

Einer anderen Ansicht zufolge ist von dem Formzwang des § 311b I 1 BGB keine Ausnahme zuzulassen, insbesondere auch nicht nach bindend gewordener Auflassung. [9]Ruhwinkel, in: MüKoBGB, § 311b Rn. 67; Schwab, JuS 2019, 390, 392; Stadler, JA 2019, 545, 546. Danach gelte hier weiterhin die Form der notariellen Beurkundung. Die hier bloß schriftliche Vereinbarung wäre daher gem. §§ 125 S. 1, 311b I 1 BGB unwirksam.

(3) Streitentscheid

Die Ansichten kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen, weshalb ein Streitentscheid erforderlich ist.

Für die zweite Ansicht könnte sprechen, dass das Gesetz in §311b I 1 BGB eine solche zeitliche Differenzierung nicht vorsieht, sondern vielmehr für den gesamten Vertrag, aus welchem sich die Veräußerung- oder Erwerbsverpflichtung ergibt, einen Formzwang statuiert. [10]Ruhwinkel, in: MüKoBGB, § 311b Rn. 67.

Für die erste Ansicht spricht, dass A und B in dem Zeitpunkt der nachträglichen Vereinbarung über die Preisreduzierung bereits ihre für die Form des § 311b I 1 BGB maßgeblichen, geschuldeten Leistungshandlungen erbracht haben. Mit der bindend gewordenen Auflassung haben Veräußerer und Erwerber, hier A und B, alles getan um den Eigentumswechsel zur Eintragung in das Grundbuch zu bringen. [11]BGH NJW 2018, 3523 Rn. 15.

Die andere Ansicht entgegnet diesbezüglich, dass der Eigentumswechsel tatsächlich erst mit der Eintragung in das Grundbuch stattfindet. Auch das Gesetz bringe in § 311b I 2 BGB zum Ausdruck, dass von der Form nur bei vollständiger Erfüllung der Verpflichtung aus dem Kaufvertrag (Auflassung und Eintragung) abzusehen sei. Für letzteres sei überdies ein Eintragungsantrag der Veräußerin A notwendig, womit es sehr wohl noch an einer Leistungshandlung ihrerseits fehle. [12]Schwab, JuS 2019, 390, 392; Stadler, JA 2019, 545, 546.
Für diesen Antrag hat A den Notar hier zwar ermächtigt, jedoch unter der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung durch B. Teilweise wird bei dieser Gestaltung daher angenommen, die Leistungshandlung des Veräußerers sei noch nicht erbracht und der Formzwang daher noch angezeigt. [13]Ruhwinkel, in: MüKoBGB, § 311b Rn. 67. Mit dieser sog. Vorlagensperre hat A allerdings ihren Einfluss auf den Eintragungsantrag vollständig aufgegeben und dessen Stellung durch den Notar von einem Verhalten des Erwerbers B abhängig gemacht. Es handelt sich gerade um ein Vorgehen, um bereits mit Vertragsschluss eine Bindung des Veräußerers zu erreichen. [14]BGH NJW 2018, 3523 Rn. 21.
Überdies kann es auf die Eintragung als solche nicht ankommen, da sie eine behördliche Tätigkeit darstellt, die die Vertragsparteien nach Antragstellung nicht weiter beeinflussen können. [15]BGH NJW 2018 3523 Rn. 15; NJW 2007, 3777 Rn. 32f.

Ferner ist auf den Zweck des § 311b I 1 BGB abzustellen. Die Beurkundung soll Beweis über die getroffenen Abreden erbringen, übereilten Grundstücksgeschäften vorbeugen und eine sachkundige Beratung der Parteien gewährleisten. [16]Gehrlein, in: BeckOK BGB § 311b Rn. 1. Dieser Schutz ist jedoch nach der bindenden Auflassung und damit vorgenommenen Leistungshandlung nicht mehr erforderlich. Damit ist der Zweck von § 311b I 1 BGB erreicht, weshalb vom Formzwang angesehen werden kann. [17]BGH NJW 2018, 3523 Rn. 13.
Die zweite Ansicht argumentiert demgegenüber, der Beweisfunktion des § 311b I 1 BGB werde nicht Genüge getan, wenn die nachträglichen Änderungen sich dem beurkundeten Vertrag gerade nicht entnehmen lassen. [18]Stadler, JA 2019, 545, 546. Wenn man allerdings den Grund für § 311b I 1 BGB die Beweisfunktion mit der ersten Ansicht lediglich in der Grundstücksveräußerungs- bzw. Erwerbspflicht sieht, so lässt die hier lediglich geänderte Zahlungspflicht die Erfüllung der Beweisfunktion unberührt.

Zudem spricht vielmehr für die erste Ansicht die Klarheit und Sicherheit im Rechtsverkehr. Bei Formbedürftigkeit der nachträglichen Abrede wäre gem. § 139 BGB im Zweifel der gesamte Vertrag und damit das gesamte schuldrechtliche Kausalgeschäft nichtig. Bis zur Widerlegung der Vermutung aus § 139 BGB bestünde eine erhebliche Rechtsunsicherheit. [19]BGH NJW 2018, 3523 Rn. 17. Auch eine Heilung gem. § 311b I 2 BGB durch Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch wäre in diesem Fall nicht möglich. Diese muss vielmehr in Erfüllung der nichtigen Vereinbarung erfolgen, weshalb lediglich die ursprüngliche, vor der Auflassung getroffene Vereinbarung geheilt werden könnte.

Anmerkung: Alternativer Lösungsweg
In der Literatur wird hierzu vertreten, dass auch nachträgliche Vereinbarungen bei zuvor erfolgter Auflassung gem. § 311b I 2 BGB geheilt werden können. Daher wäre es auch gut möglich hier insgesamt der anderen Ansicht zu folgen und sodann über eine Heilung zum letztlich gleichen Ergebnis zu gelangen. Wie so häufig kommt es auf eine gute Argumentation und nicht auf das Ergebnis an. Wenn man allerdings (nach Lesen dieses Beitrages) weiß, dass der BGH etwas anderes annimmt, sollte man sich im Examen eher auch in diese Richtung entscheiden (“Das Examen ist kein Ort für Widerstandstaten”).

Daher ist nach Abwägung der oben genannten Argumente, insb. mit Blick auf die bereits erbrachte Leistungshandlung auf Veräußerungsseite, der ersten Ansicht zu folgen.

cc) Zwischenergebnis

Somit ist als Ausnahme von § 311b I 1 BGB keine notarielle Beurkundung für die nachträgliche Preisreduzierungsvereinbarung von A und B erforderlich und diese daher nicht gem. § 125 S. 1 BGB unwirksam.

c) Zwischenergebnis

Somit haben A und B durch Parteivereinbarung wirksam die Kaufpreiszahlungspflicht des B um 27.000 Euro verringert.

3. Zwischenergebnis

Somit ist der restliche Anspruch der A in Höhe von 27.000 Euro untergegangen.

III. Ergebnis

Somit hat A gegen B keinen Anspruch auf Zahlung von 27.000 Euro aus §§ 650u S. 1, S. 3, 433 II BGB

Zusatzfragen

Abwandlung: B zahlte 285.000 Euro an A per Banküberweisung. A (wohnhaft in Bremen) erhob (zulässigerweise) Klage gegen B (wohnhaft in Hannover) auf Zahlung von 25.000 Euro vor dem Landgericht Hannover mit der gleichen Begründung wie im Ausgangsfall. Im Wege der Widerklage verlangt B die Rückzahlung von 2.000 Euro. Haben Klage und Widerklage Aussicht auf Erfolg?
Die Klage hat keine Aussicht auf Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin A hat keinen Anspruch auf Zahlung von 25.000 Euro, da die nachträgliche Änderung des Kaufvertrages formgerecht erfolgte und B die Forderung von 283.000 Euro gem. § 362 I BGB erfüllt hat (vgl. Ausgangsfall).

Die Widerklage könnte Aussicht auf Erfolg haben, soweit sie zulässig und begründet ist.
Die Widerklage müsste zulässig sein. Das Landgericht Hannover müsste für die Widerklage zuständig sein. In sachlicher Hinsicht folgt dies aus §§ 23 Nr.1, 71 I GVG. Es findet gem. § 5 Hs. 2 ZPO keine Streitwertaddition statt. Es bleibt der höhere Streitwert der Klage maßgeblich. Dass die Widerklage lediglich einen Betrag von 2.000 Euro betrifft, der für sich genommen in die Zuständigkeit des Amtsgerichts fällt, ist unbeachtlich. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 506 ZPO. Die örtliche Zuständigkeit folgt nicht bereits aus §§ 12, 13 ZPO, da A ihren Wohnsitz nicht in Hannover hat. Jedoch könnte § 33 ZPO als besonderer Gerichtsstand der Widerklage einschlägig sein. Dies ist hier der Fall, da sich die Ansprüche aus Klage und Widerklage aus dem gleichen Kaufvertrag herleiten und damit ein sachlicher Zusammenhang i.S.d. § 33 ZPO vorliegt.
Ferner war die Klage bei Erhebung der Widerklage auch bereits rechtshängig. Es handelt sich auch nicht um eine bloße Negation der Klage, da vielmehr eine etwaige Zuvielzahlung des B zurückgefordert wird. Überdies sind A und B die Parteien sowohl der Klage als auch der Widerklage, womit die erforderliche Parteiidentität gegeben ist.
Des Weiteren ist umstritten, ob die Konnexität gem. § 33 ZPO eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung (so der BGH[20]BGH NJW 2001, 2094, 2095.) oder lediglich einen besonderen Gerichtsstand (so die h.L.[21]Toussaint, BeckOK ZPO, § 33, Rn. 11.1 ff.) darstellt. Dieser Streit kann jedoch dahinstehen, da die wie oben gezeigt der sachliche Zusammenhang zwischen Klage und Widerklage jedenfalls gegeben ist.
Somit ist die Widerklage zulässig.
Die Widerklage müsste auch begründet sein. B müsste gegen A einen Anspruch auf Zahlung von 2.000 Euro haben. Dieser könnte sich aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB ergeben. A hat durch die Überweisung des B einen Auszahlungsanspruch gegen ihre Bank i. H. v. 285.000 Euro und damit „etwas“ im Sinne des § 812 I 1 Alt. 1 BGB erlangt. Die geschah auch durch Leistung des B. Ein Rechtsgrund lag ferner jedoch in Form des Kaufvertrages nur in Höhe von 283.000 Euro vor, sodass für den Betrag von 2.000 Euro kein Rechtsgrund vorlag. Somit hat B gegen A den geltend gemachten Anspruch.
Somit ist die Widerklage auch begründet und hat mithin Aussicht auf Erfolg.

(Hinweis: Diese in rechtlicher Hinsicht nicht komplizierte Abwandlung dient der Verdeutlichung des Aufbaus einer Prüfung mit einer Widerklage (Klage und Widerklage trennen) und der Wiederholung der entsprechenden Zulässigkeitsvoraussetzungen. Auch im ersten Examen kann eine zivilprozessuale Einkleidung durchaus vorkommen. Dabei gilt es, die Ruhe zu bewahren und sich an dem im Grunde aus dem öffentlichen Recht bekannten Aufbau zu orientieren. Das Zivilprozessrecht dient in der Regel bloß dem Einstieg und mündet in einer „normalen“ materiell-rechtlichen Prüfung.)

Wie prüft man die Zulässigkeit einer zivilrechtlichen Klage?
I. Ordnungsgemäße Klageerhebung, § 253 II ZPO
II. Gerichtsbezogene Voraussetzungen
1. (Deutsche Gerichtsbarkeit, §§ 18 ff. GVG)
2. (Zivilrechtsweg, § 13 GVG)
3. Sachliche Zuständigkeit, §§ 23, 71 GVG; §§ 1 ff. ZPO
4. Örtliche Zuständigkeit, §§ 12 ff. ZPO
III. Parteibezogene Voraussetzungen
1. Parteifähigkeit, § 50 ZPO
2. Prozessfähigkeit, § 51 ZPO
3. Prozessführungsbefugnis
4. Postulationsfähigkeit, §§ 78 f. ZPO
III. Streitgegenstandsbezogene Voraussetzungen
1. Keine entgegenstehende Rechtskraft, § 322 ZPO
2. Keine anderweitige Rechtshängigkeit, § 261 III 2 ZPO
3. (Allgemeines Rechtsschutzbedürfnis)
III. Besondere Voraussetzungen (je nach Klageart/Prozesssituation)
1. Feststellungsklage: Feststellungsinteresse, § 256 ZPO
2. Klage auf künftige Leistung, § 259 ZPO
3. Widerklage, § 33 ZPO
4. Klageänderung, §§ 263 f. ZPO
5. (Abänderungsklage, § 323 ZPO)
6. Klage im Urkundsprozess, §§ 595 ff. ZPO
7. Vollstreckungsrechtliche Klagen, insb. §§ 767, 771 ZPO
Assessorexamen: Wie lautet der Tenor zur ersten Zusatzfrage?
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 2.000 Euro zu zahlen.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. [22]§ 91 ZPO.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. [23]§ 709 S. 1 ZPO.

Zusammenfassung:
1. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags, hier in Form einer Reduzierung der Kaufpreiszahlungspflicht, sind entgegen § 311b I 1 BGB formlos möglich, wenn die Auflassung gem. § 873 II BGB bindend geworden ist.
2. Dabei ist es unerheblich, wenn die Parteien die Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt durch den Notar von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht haben.


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