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BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081

Sachverhalt

(abgewandelt und gekürzt)

Die K ist seit 2011 Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der B in Berlin. Die Wohnung liegt in einem Stadtteil, in dem vorwiegend Wohnungen untergebracht sind. Die vereinbarte Bruttowarmmiete beträgt 1000,00 EUR pro Monat.

Seit November 2017 errichtet die Nachbarin N auf einem Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite, welche bis dahin als Kleingartenkolonie genutzt worden war, vier Wohngebäude mit sechs bis acht Vollgeschossen samt Unterkellerung und Tiefgarage. Über die ursprünglich recht ruhige Lage hatten sich K und B bei Vertragsschluss zwar noch kurz und allgemein unterhalten, besondere Absprachen wurden in den Mietvertrag jedoch nicht aufgenommen.

Die Bauarbeiten finden in der Zeit von 8 – 18 Uhr statt. Die dabei erzeugten Lärmimmissionen erreichen dabei als Höchstwert 52 dB (A). Durch den Baulärm fühlt sich K erheblich gestört und hat dies B gegenüber auch geäußert. Dennoch hat sie zunächst die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weitergezahlt, um Ärger mit B zu entgehen. Im Mai 2018 unterhielt sich K mit einer ehemaligen Schulfreundin, die mittlerweile Jura studiert, über die Wohnsituation. Diese riet der Klägerin die Miete anteilig in Höhe von 20% zurückzufordern und künftig bis Bauende weniger Miete zu zahlen.

Die K forderte B daraufhin auf, für die Zeit von November 2017 bis Mai 2018 je 20% der Miete, also 200,00 EUR monatlich, zurückzuzahlen. B lehnt dies ab und begründet dies damit, dass ihr die Hände gebunden seien und sie überhaupt gar nicht dafür sorgen könne, dass der Lärm vom Nachbargrundstück aufhört. Hat K gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung der 1.400,00 EUR?

Hinweis: Die Höhe der Mietminderung von 20% ist nicht zu beanstanden. Nicht abgedruckte Teile der AVV Baulärm sind für die Bearbeitung nicht von Belang. Sollte ein Prüfungspunkt verneint werden, so ist im Hilfsgutachten fortzufahren.

Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm (Geräuschimmissionen – AVV Baulärm)

1. Sachlicher Geltungsbereich

Diese Vorschrift gilt für den Betrieb von Baumaschinen auf Baustellen, soweit die Baumaschinen gewerblichen Zwecken dienen oder im Rahmen wirtschaftlicher Unternehmungen Verwendung finden. Sie enthält Bestimmungen über Richtwerte für die von Baumaschinen auf Baustellen hervorgerufenen Geräuschimmissionen, das Messverfahren und über Maßnahmen, die von den zuständigen Behörden bei Überschreiten der Immissionsrichtwerte angeordnet werden sollen.

3.1 Festsetzung der Immissionsrichtwerte

3.1.1. Als Immissionsrichtwerte werden festgesetzt für

a) Gebiete, in denen nur gewerbliche oder industrielle Anlagen und Wohnungen für Inhaber und Leiter der Betriebe sowie für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen untergebracht sind,    70 dB (A)
b) Gebiete, in denen vorwiegend gewerbliche Anlagen untergebracht sind,tagsüber  65  dB  (A) nachts  45 dB (A)
c) Gebiete mit gewerblichen Anlagen und Wohnungen, in denen weder vorwiegend gewerbliche Anlagen noch vorwiegend Wohnungen untergebracht sind,tagsüber  60  dB (A) nachts 45 dB (A)
d) Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht sind,tagsüber 55 dB (A) nachts 40 dB (A)
e) Gebiete, in denen ausschließlich Wohnungen untergebracht sind,tagsüber 50 dB (A) nachts 35 dB (A)
f) Kurgebiete, Krankenhäuser und Pflegeanstaltentagsüber 45 dB (A) nachts 35 dB (A)

3.1.2                Als Nachtzeit gilt die Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr.

Skizze


Gutachten

A.  Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB

Der K könnte gegen die B einen Anspruch auf Rückzahlung überschüssiger Mietzinsen in Höhe von 1.400,00 EUR aus § 536 Abs. 1 BGB haben.

Ein solcher Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB ist jedoch nicht möglich, da es sich bei § 536 BGB gerade nicht um eine Anspruchsgrundlage handelt, sondern lediglich die Mietminderung per Gesetz statuiert wird.

Anmerkung: Notwendigkeit der Ausführung
Offen gesagt handelt es sich bei dieser Frage um einen alten Schuh, den viele zumindest einmal im Studium gehört haben werden. Es dürfte daher mindestens genauso vertretbar sein, dies komplett wegzulassen und direkt in das Bereicherungsrecht zu springen. Diese kurzen Ausführungen dienen allenfalls dazu, dem Korrektor zu zeigen, dass man die Anspruchsreihenfolge im Zivilrecht kennt.

B.  Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB

K könnte gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung überschüssiger Mietzinsen in Höhe von 1.400,00 EUR aus Leistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB haben.

Vernetztes Lernen:
Welche Anspruchsgrundlagen gibt es im Bereicherungsrecht?
I. Leistungskondiktionen
1. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB: Ohne Rechtsgrund
2. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB: Späterer Wegfall des Rechtsgrundes
3. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB: Nichteintritt des bezweckten Erfolgs
4. § 813 BGB: Dauernde/Peremtorische Einrede
5. § 817 S. 1 BGB: Sittenwidriger Leistungsempfang

II. Nichtleistungskondiktonen
1. § 812 Abs. 1 S.1 Alt. 2 BGB: Allgemeine Nichtleistungskondiktion
2. § 816 Abs. 1 S. 1 BGB: Entgeltliche Verfügung eines Nichtberechtigten
3. § 816 Abs. 1 S. 2 BGB: Unentgeltliche Verfügung eines Nichtberechtigten
4. § 816 Abs. 2 BGB: Leistung an einen Nichtberechtigten
5. § 822 BGB: Unentgeltliche Zuwendung an einen Dritten

I.    Etwas erlangt

V müsste zunächst etwas erlangt haben. „Etwas“ im Sinne des § 812 BGB ist dabei jeder vermögenswerte Vorteil.[1]Palandt/Sprau, 80. Auflage 2021 § 812 Rn. 8 „Erlangt“ ist der Vorteil dann, wenn er sich auf Grundlage des Bereicherungsvorgangs im Vermögen des Bereicherten konkret manifestiert und dadurch eine Verbesserung seiner Vermögenslage eintritt. [2]BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 38/14, NJW 2015, 1748 Rn. 19

Vorliegend hat K an B weiterhin die volle Miete gezahlt. Hierdurch wurde das Vermögen der B monatlich gemehrt, sodass B etwas erlangt hat.

II.    Durch Leistung der K

Weiterhin müsste die B den Vorteil auch durch Leistung von K erlangt haben.

Eine Leistung im Sinne des Bereicherungsrechts ist jede bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens.[3]BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 39/17, NJW 2018, 1079 Rn. 17 Für die Beurteilung, wer Leistender und wer Empfänger einer Leistung ist, kommt es in erster Linie auf die der Zuwendung gegebene Zweckbestimmung an. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zweck, den die Beteiligten im Zeitpunkt der Zuwendung verfolgt und zum Ausdruck gebracht haben.[4]BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 39/17, NJW 2018, 1079 Rn. 17

Vorliegend hat K zwar unter Vorbehalt, jedoch mit dem Willen gezahlt, die nach dem Vertrag geschuldete Miete zu begleichen. Sie hat daher das Geld bewusst überwiesen, um das Vermögen der B zu mehren. B hat die 1.400,00 EUR daher durch bewusste Leistung der K erlangt.

III. Ohne rechtlichen Grund

Weiterhin müsste die Leistung auch ohne rechtlichen Grund erbracht worden sein.

Ohne rechtlichen Grund ist die Leistung erbracht, wenn die Zuwendung dem Leistungsempfänger nach der ihr zugrundeliegenden  Rechtsbeziehung nicht zusteht, er also die konkrete Leistung nicht beanspruchen konnte und auch nicht behalten darf.[5]BAG, Urteil vom 21.12.2016 – 5 AZR 273/16, NJW 2017, 1260 Rn. 11; Palandt/Sprau, 80. Auflage 2021, § 812 BGB Rn. 21 Als Rechtsgrund genügt dabei jeder Rechtsakt, der zur Begründung einer Verbindlichkeit geeignet ist, beispielsweise ein schuldrechtlicher Vertrag.[6]Palandt/Sprau, 80. Auflage 2021, § 812 BGB Rn. 21 Fraglich ist daher, ob sich das Recht zum Behaltendürfen der 1.400,00 EUR für B aus dem Mietvertrag mit K ergibt.

1. Mietvertrag i.S.d. § 535 BGB

Vorliegend haben die Parteien einen Vertrag über die Überlassung einer Wohnung geschlossen, mithin einen Wohnraummietvertrag, auf den die §§ 535 ff. BGB Anwendung finden.

2. Vereinbarte Mietzinshöhe, § 535 Abs. 2 BGB

K und B haben vorliegend vereinbart, dass K monatlich eine Miete von 1.000,00 EUR zahlen muss. Die B hat nach dem Vertrag daher grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung der Miete, die K gezahlt hat.

3. Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB

Fraglich ist jedoch, ob die K infolge von Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur verpflichtet gewesen ist, eine anteilige Miete zu zahlen. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB ist ein Mieter von Gesetzes wegen (ipso iure) lediglich zur Entrichtung einer angemessenen herabgesetzten Miete verpflichtet, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist oder ein solcher während der Mietzeit entsteht, durch den die Tauglichkeit nicht nur unerheblich gemindert ist. Weiterhin darf die Mietminderung auch nicht ausgeschlossen sein

a) Mangel der Mietsache

Die Mietsache müsste zunächst einen Mangel aufweisen. Hierfür müsste der tatsächliche Zustand vom vertraglich geschuldeten Zustand für die K in negativer Weise abweichen.[7]Grüneberg/Weidenkaff, 81. Auflage 2022, § 536 Rn. 16

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.[8]BGH Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 18

(aa )   (Konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung

Fraglich ist zunächst, ob K und B hinsichtlich der Freiheit von Lärmimmissionen eine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben.

Vorliegend haben sich die Parteien zwar allgemein über die ruhige Lage der Wohnung kurz unterhalten, eine dahingehende Abrede wurde jedoch gerade nicht getroffen und im Mietvertrag festgehalten. Eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung liegt damit nicht vor.

Fraglich ist jedoch, ob die Parteien die Immissionsfreiheit nicht konkludent vereinbart haben. Für eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung ist erforderlich, dass zwei übereinstimmende Willenserklärungen von Mieter und Vermieter vorliegen. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.[9]BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 21; BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 57

Vorliegend haben sich K und B bei Vertragsschluss, kurz und allgemein gehalten, darüber unterhalten, dass die Lage der Wohnung recht ruhig ist, sodass das Thema „Lautstärke“ zumindest angesprochen worden ist. Bei der Bewertung, ob von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist, ist, sind jedoch die Besonderheiten zu berücksichtigen, dass es um Immissionen geht, die von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken. Diesbezüglich besteht der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung kommt deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht und setzt jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weitgehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraus.[10]BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 22; BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 58

Anmerkung: Sachverhaltsergänzung
Im Originalsachverhalt des zugrundeliegenden BGH-Urteils finden sich keine Angaben zu einem Gespräch der Parteien über die Wohnverhältnisse und die ruhige Lage. Die Ausführungen des BGH, die der Senat größtenteils aus der Vorentscheidung aus 2020 übernommen hat, sind eher abstrakter Natur. Der obige Sachverhalt wurde daher verändert, damit es zumindest einen Anhaltspunkt gibt, sich über eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung Gedanken zu machen.

Vorliegend haben sich K und B vor dem Mietvertragsschluss zwar über die Wohnverhältnisse und die ruhige Lage unterhalten, sodass die Thematik zwischen den Parteien aufgekommen ist. Gleichwohl ist einer solchen kurzen, recht allgemeinen Unterhaltung nach den obigen strengen Anforderungen nicht der Wille des Vermieters zu entnehmen, dass er für den unbestimmten Fortbestand dieser Geräuschkulisse verschuldensunabhängig einstehen möchte. Insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass in diesem Gespräch die Vereinbarung zu sehen ist, dass die Wohnung und die Wohnverhältnisse grundsätzlich so bleiben sollen, wie sie bei Übernahme sind. Hierfür spricht gerade auch, dass in einer Großstadt mit baulichen Veränderungen durchaus gerechnet werden kann und muss und ein Vertrauen auf den unbegrenzten Verbleib des Status Quo nicht bestehen kann.

Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung von K und B ist daher nicht gegeben.

Anmerkung: Argumentation des Berufungsgerichts
Das Landgericht Berlin als Vorinstanz hat eine Auslegung als konkludente Beschaffenheitsvereinbarung damit begründet, dass sowohl auf eine Wohnung einwirkende Immissionen als auch deren Abwesenheit typischerweise Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete hätten. Dementsprechend sehe auch die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel die negativen Wohnwertmerkmale „besonders lärmbelastete Lage“ und „besonders geruchsbelastete Lage“ sowie das positive Wohnwertmerkmal „besonders ruhige Lage“ vor. Das Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Immissionen werde deshalb stillschweigend Gegenstand der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung, so dass sich eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe führe, als Mangel darstelle.
Das Berufungsgericht hat sich damit – teilweise bewusst – in verschiedenen Punkten gegen die Rechtsprechung des BGH gestellt. Hieran zeigt sich, dass verschiedene – durchaus nachvollziehbare – Argumentationen möglich sind. Es kommt daher nicht auf das „richtige“ Ergebnis an, sondern auf die Stichhaltigkeit und Nachvollziehbarkeit der Argumentation.
(bb) Üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit

Da die K und die B nach den voranstehenden Ausführungen gerade keine ausdrückliche bzw. konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, ist fraglich, ob der Zustand von der üblicherweise zu erwartenden Beschaffenheit negativ abweicht.

Für die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, kommt es darauf an, was nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben zu erwarten ist.[11]BGH Urt. v. 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 27

In Bezug auf Lärmimmissionen kann dem Vermieter nach den obigen Grundsätzen bereits nicht einseitig das Risiko einer geräuschintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Vielmehr ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, welche Regelungen die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt des Lärms durch die Baustelle bewusst gewesen wäre.[12]BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 28

Vor diesem Hintergrund begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.[13]BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, BeckRS 2021, 41081 Rn. 28; BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28

Grund für diese Annahme einer solchen Auslegung ist, dass redlicherweise nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Vermieter für den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard uneingeschränkt einstehen will. Denn damit würde dem Vermieter eine Erhaltungspflicht abverlangt werden, deren Erfüllung gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich unmöglich gewesen wäre. Vielmehr hätten sich die Parteien nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf verständigt, die Störung durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn der Vermieter selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müssten. Im Falle einer Duldungspflicht gegen Entschädigung wäre diese Verständigung wohl dahin gegangen, dass sich ein dann gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bestehender Ausgleichsanspruch in einer adäquaten Minderung der vereinbarten Miete hätte niederschlagen müssen.[14]so auch: BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Rn. 42

Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs ist daher zu prüfen, ob dem B gegen die N hypothetisch Ansprüche nach § 906 BGB zustehen würden.

Gemäß § 906 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Für die Frage, wann eine Einwirkung (hier: Lärmimmissionen) eine wesentliche Beeinträchtigung darstellt, kann auf die gesetzliche Regeldefinition des § 906 Abs. 1 S. 2 BGB zurückgegriffen werden. Danach liegt eine unwesentliche Beeinträchtigung in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden.

Vernetztes Lernen:
Welche Fälle werden von 906 BGB geregelt?

I. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB
• keine oder unwesentliche Beeinträchtigung
• Regelwirkung des § 906 Abs. 1 S. 2, 3 BGB
• Folge: Keine Abwehransprüche (insb. Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB, keine verbotene Eigenmacht nach §§ 858 Abs. 1, 862 BGB, keine Rechtswidrigkeit im Rahmen der §§ 823 ff. BGB etc.)

II. § 906 Abs. 2 S. 1 BGB
• ortsübliche Benutzung trotz wesentlicher Beeinträchtigung, wenn Verhinderung durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen unmöglich ist
• ortsüblich = Mehrheit von Grundstücken in der Umgebung wird mit einer nach Art und Ausmaß einigermaßen gleichbleibenden Einwirkung benutzt (vgl. BGH, NJW 1993, 925)
• Folge:
o keine Abwehransprüche (vgl. Folie zuvor)
o ggf. Ausgleichsanspruch, § 902 Abs. 2 S. 2 BGB

III. Ausgleichsanspruch, § 906 Abs. 2 S. 2 BGB
• möglich bei Duldungspflicht nach Abs. 2 S. 1
• Einwirkung beeinträchtigt eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus
• Folge: angemessener Ausgleich in Geld

IV. Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog
• Von einem Grundstück gehen im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück aus, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus tatsächlichen/rechtlichen Gründen jedoch nicht unterbinden kann & hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen
• Folge: angemessener Ausgleich in Geld

Diese gesetzlichen Grenzwerte könnten sich vorliegend aus der AVV Baulärm ergeben. Hierbei handelt es zwar nicht um ein Gesetz, sondern lediglich um eine Verwaltungsvorschrift ohne Außenwirkung. Gleichwohl wurde diese vom Bundesrat auf Grundlage des Artikel 84 Abs. 2 GG und § 3 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz gegen Baulärm vom 9. September 1965 erlassen und hat eine normkonkretisierende Wirkung. Insbesondere wird diese zur Auslegung unbestimmter gesetzlicher Rechtsbegriffe wie der „schädlichen Umwelteinwirkungen“ im BImSchG herangezogen.[15]vgl. § 66 Abs. 2 BImSchG; BVerwG, Urteil vom 10.07.2012 – 7 A 24.11, BeckRS 2012, 56799 Rn. 25ff.

Anmerkung: Auslegung unbestimmte Rechtsbegriffe
Oftmals – insbesondere im zweiten Staatsexamen – wird man mit unbekannten Gesetzen oder Normen konfrontiert. Dabei ist es schlichtweg unmöglich, Definitionen für die dort verwendeten Rechtsbegriffe zu kennen; dies wird auch nicht erwartet. Aufgabe ist es dann vielmehr, die unbestimmten Rechtsbegriffe norm- und interessengerecht auszulegen und sich eine Definition samt Maßstab kurzerhand mehr oder weniger selbst zu überlegen. Hierbei kann auf die geschützten Rechtsgüter (z.B. Schutz von Leib und Leben, Art. 2 Abs. 2 GG) zurückgegriffen werden oder wie häufig im öffentlichen Recht auf normkonkretisierende Verwaltungsvorschriften (z.B. TA-Lärm, TA-Luft oder eben auch die AVV Baulärm).

Der sachliche Geltungsbereich, der sich aus Nr. 1 AVV ergibt, ist eröffnet, sodass die Verwaltungsvorschriften herangezogen werden können. Diese legen in Nr. 3 AVV verschiedene, einzuhaltende Immissionsgrenzen fest. Da die Bauarbeiten lediglich in der Zeit von 8 – 18 Uhr stattfinden, gelten zu dieser Zeit nach Nr. 3.1.2. AVV die Grenzwerte für „tagsüber“. Vorliegend befindet sich die Wohnung der K in Berlin in einem Stadtteil, in dem vorwiegend Wohnungen untergebracht sind. Hierfür ergibt sich aus Nr. 3.1.1. lit. d), dass tagsüber eine Lärmgrenze von 55 dB (A) anzusetzen ist. Diese wird durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück nicht überschritten, da hier lediglich eine gemessene maßgebliche Lautstärke von 52 dB (A) erreicht wird. Damit werden die gesetzlichen Grenzwerte eingehalten.

Der Regeltatbestand des § 906 Abs. 1 S. 2 BGB für eine Unwesentlichkeit ist damit erfüllt.

Anmerkung: Sachverhaltsergänzung
Im Sachverhalt, dem der BGH zugrunde lag, hatte das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den genauen Immissionen getroffen und lediglich von „typischen“ Immissionen durch eine Baustelle ausgegangen. Daher war die Entscheidung für den BGH nicht entscheidungsreif und hat die Sache zurückverwiesen. Da diese Angaben für eine Subsumtion jedoch notwendig sind, wurde der Sachverhalt insofern um Angaben zur AVV und zum Baulärm erweitert. Angaben, aus denen sich eine (Un-)Wesentlichkeit der Immissionen ergibt, können natürlich in vielerlei Hinsicht in den Fall eingebaut werden oder im Bearbeitervermerk unterstellt werden.

Gleichwohl ist jedoch stets zu beachten, dass es sich lediglich um einen Regeltatbestand handelt. Dies bedeutet, dass eine Unwesentlichkeit zwar indiziert ist, weiterhin jedoch eine Einzelfallwertung vorgenommen werden kann und muss, für die ein Beurteilungsspielraum besteht. Die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nicht mathematisch exakt, sondern nur auf Grund wertender Beurteilung festgelegt werden. Die Lästigkeit eines Geräuschs, die rechtlich für das Immissionsrecht entscheidend ist, hängt nicht allein von Messwerten (zumal von Mittelungspegeln), sondern von einer Reihe anderer Umstände ab, für die es auf das eigene Empfinden ankommt.[16]BGH, Urteil vom 06.07.2001 – V ZR 246/00, NJW 2001, 3119 Neben der Lautstärke werden hierbei unter anderem auch die Häufigkeit, die Frequenz, die Eigenart des Lärms, die Dauer oder das Aufkommen in den Abendstunden als Kriterien herangezogen.[17]Grüneberg/Herrler, 81. Auflage 2022, § 906 Rn. 21

Vorliegend sind jedoch neben der Tatsache, dass sich die K durch den Lärm subjektiv gestört fühlt und der Lautstärke keine Angaben vorhanden, aus denen sich abweichend von der Regelwirkung des § 906 Abs. 1 S. 2 BGB auf eine Erheblichkeit schließen lässt.

Infolge dieser Unerheblichkeit wären hypothetische Abwehr- oder Entschädigungsansprüche der B gegen N aus § 906 BGB, die zumindest eine Wesentlichkeit voraussetzen, ausgeschlossen. Es handelt sich daher um Immissionen, die auch B als Vermieterin ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Vor diesem Hintergrund ist auch unter Zugrundelegung des im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ermittelten Maßstabs nicht von einem Ist-Zustand auszugehen, der zum Nachteil der K als Mieterin vom geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB ist daher nicht gegeben.

Mangels Minderungsanspruch der K hatte die V einen Anspruch auf Zahlung der vollen Miete aus § 535 Abs. 2 BGB. Die Mietzinszahlung erfolgte daher in Erfüllung des Vertrages und damit nicht ohne Rechtsgrund. Ein Anspruch der K aus § 812 Abs. 1. S. 1 Alt. 1 BGB ist daher nicht gegeben.

Hilfsgutachten

Aufgrund des Bearbeitervermerks wäre nunmehr hilfsgutachterlich unter der Prämisse, dass eine wesentliche, nicht ortsübliche Beeinträchtigung gegeben ist, weiter zu prüfen. In diesem Fall müsste auch B als Vermieterin den Lärm gemäß § 906 Abs. 1 S. 1 BGB nicht ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen, sodass die Schwelle zum Mangel im Verhältnis zu K überschritten wäre.

b) Kein Ausschluss wegen Kenntnis der K, § 536b BGB

Weiterhin dürfte der Anspruch der K gegen B nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen sein. Gemäß § 536b S. 1 BGB hat der Mieter keine Ansprüche aus § 536 BGB hinsichtlich solcher Mängel, die für ihn bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache bekannt sind. Gemäß § 536b S. 2 BGB stehen ihm die Rechte aus § 536 BGB im Falle der grob fahrlässigen Unkenntnis vom Mangel nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Anzeichen für eine positive Kenntnis der K von den Bauarbeiten im maßgeblichen Zeitpunkt von den späteren Bauarbeiten im Jahre 2011 sind nicht ersichtlich. Fraglich ist allenfalls, ob der K eine grob fahrlässige Unkenntnis vorzuwerfen ist.

Grob fahrlässig handelt der Mieter, wenn er bei Vertragsschluss die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedermann hätte einleuchten müssen, so dass seine Sorgfaltsverletzung besonders schwer erscheint.[18]BeckOK BGB/Wiederhold, 60. Ed. 1.11.2021, BGB § 536b Rn. 8

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 2011 wurde das Nachbargrundstück noch als Kleingartenkolonie genutzt. Anders als im Falle einer offensichtlichen Baulücke in der Stadt, bei der unter Umständen mit einer späteren Bebauung gerechnet werden könnte, bestanden durch die bereits bestehende Nutzung keinerlei offensichtliche Anzeichen dafür, dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung samt Bauarbeiten stattfinden wird. Infolgedessen hat die K keine nötige Sorgfalt außer Acht gelassen, sodass ihr kein fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist. Ein Ausschluss nach § 536b BGB ist daher nicht gegeben.

c) Rechtzeitige Anzeige des Mangels, § 536c Abs. 1 BGB

Ungeachtet der Frage, ob es überhaupt einer Anzeige des Mangels nach § 536c BGB bedurfte, da die Bauarbeiten auch der B als Vermieterin nicht unbekannt geblieben sein dürften[19]dazu: KG Urteil vom 21.11.2016 – 8 U 121/15, BeckRS 2016, 108966 Rn. 54, hat die K der B die Störung durch den Lärm angezeigt. Ein Ausschluss nach § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB kommt daher nicht in Betracht.

d) Kein Vertraglicher Ausschluss der Mangelrechte

Ein vertraglicher Ausschluss der Mangelrechte wurde zwischen K und B nicht vereinbart. Eine solche Vereinbarung wäre bei einem Wohnraummietverhältnis gemäß § 536 Abs. 4 BGB auch nicht zulässig.

e)   Rechtsfolge/Höhe der Mietminderung

Nach dem Ergebnis des Hilfsgutachtens lägen die Voraussetzungen für eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB vor, deren Folgen per Gesetz eintreten. Infolgedessen ist die K als Mieterin für die Zeit der Mangelhaftigkeit nur verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Die Minderung ist angemessen, wenn sie vor allem der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht.[20]MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rn. 35 Es handelt sich also um eine wertende Betrachtung unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände.

Vorliegend ergibt sich aus dem Bearbeitervermerk, dass die Mietminderung der Höhe nach nicht zu beanstanden ist, sodass eine automatische Minderung von 20 % pro Monat eingetreten ist.

4. Zwischenergebnis

Die K ist vorliegend infolge der per Gesetz eingetretenen Minderung in der Zeit von November 2017 bis Mai 2018 lediglich zur Zahlung von 80 % der Miete verpflichtet gewesen. Da sie jedoch weiterhin die volle Miete gezahlt hat, erfolgte die übrige Mietzahlung ohne rechtlichen Grund im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Dies entspricht bei einer Miete von 1.000,00 EUR einer monatlichen Überzahlung von 200,00 EUR, sprich 1.400,00 EUR für den gesamten Zeitraum.

IV. Kein Ausschluss nach § 814 BGB

Weiterhin dürfte der Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB nicht ausgeschlossen sein. Gemäß § 814 Alt. 1 BGB  kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.

Nach dem Wortlaut ist damit erforderlich, dass der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis davon hatte, auf eine nicht bestehende Schuld zu leisten. Bloße Zweifel und Fahrlässigkeit reichen hingegen nicht aus.[21]Grüneberg/Sprau, 81. Auflage 2022, § 814 Rn. 4 Ungeachtet der Kenntnis von einer Nichtschuld ist die Anwendung von § 814 BGB jedoch ausgeschlossen, wenn der Empfänger nicht darauf vertrauen durfte, die Leistung behalten zu dürfen. Die ist insbesondere dann der Fall, wenn eine Leistung „unter Vorbehalt“ vorgenommen wird.[22]OLG Schleswig Urteil vom 20.10.2016 – 5 U 62/16, BeckRS 2016, 19643 Rn. 70); Grüneberg/Sprau, 81. Auflage 2022, § 814 Rn. 5

Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs ist § 814 BGB im vorliegenden Falle nicht anwendbar. Unbeachtlich der Frage nach einer positiven Kenntnis der K hinsichtlich der Nichtschuld hat sie die Leistung stets „unter Vorbehalt“ vorgenommen, sodass bei der B kein schutzwürdiges Vertrauen in das Behaltendürfen entstanden ist.

V. Rechtsfolge, § 818 BGB

Als Rechtsfolge des Anspruchs aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ist die B zur Herausgabe des ohne Rechtsgrund Erlangten, hier also der überschüssigen Miete in Höhe von 1.400,00 EUR, verpflichtet. Bei rechtsgrundlos erlangtem Geld scheitert die Herausgabe in Natura entweder schon an der Beschaffenheit (insb. E-Geld) oder die Herausgabe wird regelmäßig auf Grund von Vermischung § 948 BGB mit eigenen Zahlungsmitteln des Empfängers (Bargeld) unmöglich. Infolgedessen schuldet die B lediglich einen Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB in gleicher Höhe. Anzeichen für eine Entreicherung im Sinne von § 818 Abs. 3 BGB ist nicht ersichtlich.

VI. Ergebnis

K hat daher nach der hilfsgutachterlichen Unterstellung eines Mietmangels einen Anspruch auf Rückzahlung der 1.400,00 EUR gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB gegen B. Ansonsten scheidet ein Anspruch mangels Mietmangel im Sinne von § 536 BGB aus.

Zusatzfragen

Welche Ansprüche hat die B, wenn die K unberechtigt die Miete mindert und einer Aufforderung zur Zahlung über mehrere Monate nicht nachkommt?

Die B hat als Vermieterin selbstverständlich die Möglichkeit, die rückständige Miete, die ihr nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht, gerichtlich geltend zu machen. Zusätzlich können hierbei jeweils Verzugszinsen beantragt werden (§§ 286, 288 BGB), wenn die K den Zahlungsrück-stand zu vertreten hat (vgl. § 286 Abs. 4 BGB).

Weiterhin besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn der Mietrück-stand die Höhe der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erreicht. Eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen findet grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 II 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 I BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen.[23]BGH, Urteil vom 4.2.2015 – VIII ZR 175/14 NJW 2015, 1296

Assessorexamen: Hat K die Möglichkeit, im Prozess auf Rückzahlung klären zu lassen, dass sie auch künftig bis zum Ende der Bauarbeiten nur zur Zahlung einer herabgesetzten Miete verpflichtet ist?
Ja, die K hat die Möglichkeit, neben dem Antrag auf Rückzahlung, eine Feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zu erheben.
Dem steht nicht die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Rückforderung (etwa unter Vorbe-halt) gezahlter Mieten entgegen. Denn das Feststellungsinteresse der K richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete für den Zeitraum ab Klageerhebung bis zur Beendigung der Bauarbeiten rechtsverbindlich festgestellt wird, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen, andererseits aber – auch soweit zurückliegende Miet-zeiträume betroffen sind – gleichsam als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugs-kündigung von Bedeutung sein kann. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt.

Wichtig ist dabei Folgendes: Das Feststellungsinteresse entfällt auch nicht (teilweise) da-durch, dass die K seit Klageerhebung bis zum Urteil weitere Mietzahlungen vorgenommen haben und für die betreffenden Monate in der Lage gewesen wären, die insoweit aus ihrer Sicht überzahlten Beträge – wie zudem mit ihren in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hilfsweise gestellten Anträgen geschehen – im Wege der Leistungsklage zurückzuverlangen. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass eine ursprünglich in zulässiger Weise erhobene Feststellungsklage nicht dadurch unzulässig wird, dass im Verlauf des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang zu einer Leistungsklage eintreten und es dem Kläger nachträglich möglich wird, zu einer Leistungsklage überzugehen.

Ein Antrag könnte etwa lauten:

Es wird festgestellt, dass die Bruttowarmmiete für die von den K angemietete Wohnung im Hause [genaue Benennung der Wohnung] seit 1. Juni 2018 bis zur Beendigung der Bauarbeiten auf dem [Benennung des Nachbargrundstücks] um 20% gemindert ist.


Zusammenfassung:

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.).

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.).


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