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BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697

Sachverhalt

Die K entschloss sich, ein Grundstück samt Haus für private Wohnzwecke zu kaufen. Hierzu schloss sie mit der bisherigen Eigentümerin des Grundstücks, der V, Anfang 2020 einen verfassten notariellen Kaufvertrag. Die V hatte das Haus im Jahr zuvor durch die Bauunternehmerin B ebenfalls für ihre private Wohnzwecke bauen lassen. Hierbei hatte sie mit der B vereinbart, die Bauarbeiten ohne Rechnung durchführen zu lassen, um durch die Steuerersparnis die Kosten zu senken. Dies teilte die V der K nicht mit.

Besondere Abreden hinsichtlich des Zustandes des Hauses wurden von K und V nicht im Vertrag festgehalten. In § 4 des Kaufvertrages hieß es lediglich:

Die Rechte der Käuferin wegen eines Sach- oder Rechtsmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen wird ausgeschlossen.”

Kurz nach der Übergabe des Hauses ließ die K am Haus Umbauarbeiten vornehmen. Hierbei stellte sie fest, dass es an einer ausreichenden Vertikal- und Horizontalabdichtung fehlt, durch die das Eindringen von Feuchtigkeit in den Keller verhindert werden soll. Diese wurde bei Errichtung des Hauses nicht vorgenommen. Daraufhin forderte die K die V mit Schreiben vom 20.07.2020 dazu auf, die notwendigen Arbeiten zur Abdichtung des Kellers binnen 2 Monaten nachzuholen. Die V trat der K daraufhin lediglich sämtliche ihr gegenüber der B zustehenden Gewährleistungsansprüche ab, eine Vornahme der Abdichtungsarbeiten durch V erfolgte hingegen innerhalb der Frist nicht.

Daraufhin ließ die K die Arbeiten von einer Fachfirma vornehmen, für die ihr Kosten in Höhe von 20.000 EUR brutto entstanden. K verlangt von V Erstattung dieser Kosten. Zu Recht?

Hinweis: 1. Auf den genauen Wortlaut des § 1 Abs. 2 SchwarzArbG kommt es für die Falllösung nicht an.
2. Neuere Häuser verfügen üblicherweise über eine Abdichtung.


Skizze


Gutachten

A.   Anspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 , 3, 281 Abs. 1, 434, 433 BGB

Der K könnte gegen die V ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung in Höhe von 20.000 EUR gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 , 3, 281 Abs. 1, 434, 433 BGB zustehen.

I. Kaufvertrag, § 433 BGB

K und V haben über das Grundstück samt Haus einen Kaufvertrag im Sinne von § 433 Abs. 1 BGB abgeschlossen. Dieser wurde auch notariell beurkundet, sodass die Formvorgaben des §§ 311b Abs. 1 S. 1, 128 BGB gewahrt worden sind.

II.    Sachmangel, § 434 BGB

Weiterhin müsste die Kaufsache auch mangelhaft im Sinne von § 434 BGB sein. Allgemein gefasst ist eine Sache mangelhaft, wenn die Ist-Beschaffenheit negativ von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Als Beschaffenheit einer Kaufsache im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB sind dabei sowohl alle Faktoren anzusehen, die der Sache selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben.[1]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 22; BGH, Urteil vom 15. Juni 2016 – VIII ZR 134/15NJW 2016, 2874 Rn. 10

Welche Soll-Beschaffenheit geschuldet ist, hängt dabei von den vertraglichen Vereinbarungen oder dem üblicherweise zu Erwartenden ab.

1. Beschaffenheitsvereinbarung, § 434 Abs. 1 S. 1 BGB

Vorliegend haben die Parteien keine konkreten Abreden getroffen, welche Beschaffenheit das Grundstück oder das Haus haben sollen. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt daher nicht vor.

2. Vertraglich vorausgesetzte Verwendung, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB

Weiterhin haben die Parteien auch nicht vereinbart, dass eine bestimmte Verwendung des Grundstücks und des Hauses vorausgesetzt ist.

Anmerkung: Private Wohnzwecke
Selbstverständlich ließe sich hier auch ansprechen, dass das Grundstück für “private Wohnzwecke” genutzt werden soll. Jedoch würde sich hieraus im Ergebnis ebenfalls kein Mangel ergeben, da nicht ersichtlich ist, dass das Haus nicht genutzt werden kann. .

3.  Übliche Beschaffenheit, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB

Fraglich ist jedoch, ob ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB vorliegt. Danach ist eine Sache mangelhaft, wenn sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet oder nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Die Bestimmung der üblichen Beschaffenheit richtet sich ebenso wie die Bestimmung der gewöhnlichen Verwendung nach der Verkehrsauffassung.[2]BeckOK BGB/Faust, 59. Ed. 1.5.2021, BGB § 434 Rn. 66. Die übliche Beschaffenheit ist hierbei die Beschaffenheit, die bei Sachen gleicher Art und gleichem Qualitätsstandard typischerweise vorliegt.[3]Palandt/Faust, 80. Auflage 2021, § 434 Rn. 29 Hinsichtlich der Erwartungen, die ein Käufer berechtigterweise an die Sache haben darf, ist auf einen Durchschnittskäufer abzustellen.[4]Palandt/Faust, 80. Auflage 2021, § 434 Rn. 29

a)  Fehlende Abdichtung des Kellers

Vorliegend handelt es sich bei dem Haus um einen Neubau, der erst im Jahr vor dem Kauf errichtet worden ist. Bei Neubauten ist es dabei mittlerweile Standard (siehe Klausurhinweis), dass eine Abdichtung des Kellers stattfindet, um ein Eindringen von Feuchtigkeit in das Mauerwerk zu verhindern. Unter Zugrundelegung des obigen Maßstabes stellt die fehlende Abdichtung daher eine negative Abweichung vom üblicherweise zu Erwartenden dar. Es liegt daher ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB vor.

b) Errichtung des Gebäudes durch Schwarzarbeit

Fraglich ist, ob auch ein Mangel vorliegt, weil das Gebäude ursprünglich ohne Rechnung durch die B errichtet worden ist.

Nach der obigen Definition sind dabei als Beschaffenheit einer Kaufsache im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB sowohl alle Faktoren anzusehen, die der Sache selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben [5]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 22; BGH, Urteil vom 15. Juni 2016 – VIII ZR 134/15NJW 2016, 2874 Rn. 10

Vorliegend führt die Errichtung “Ohne Rechnung” dazu, dass der ursprüngliche Werkvertrag wegen des Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 SchwarzArbG gemäß § 134 BGB unwirksam ist. Infolgedessen hat die V als Bestellerin gegen die B als Werkunternehmerin keine Mangelrechte gemäß der §§ 634ff. BGB, sodass auch die Abtretung der V an K letztlich ins Leere ging.

Dieser Umstand führt jedoch vorliegend nicht zu einem Mangel. Der Verstoß gegen das SchwarzArbG stellt regelmäßig gerade keinen Faktor dar, der sich auf die Wertschätzung des Grundstücks auswirkt. Der Verstoß begründet lediglich einen persönlichen Vorwurf gegen den Verkäufer und den von ihm beauftragten Unternehmer hinsichtlich des Abrechnungsverhaltens. Er betrifft deren Geschäftsgebaren und gerade nicht das errichtete Gebäude. Insbesondere besteht aufgrund des Verstoßes gerade nicht für sich genommen auch nicht der Verdacht, die Arbeiten seien nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden und das Grundstück dadurch mangelhaft. Deshalb wirkt sich ein solcher Verstoß regelmäßig nicht auf die Wertschätzung des später verkauften Grundstücks aus. Das Fehlen solcher Verstöße gehört deshalb nicht zu den § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB kraft Gesetzes geschuldeten Eigenschaften eines Kaufgrundstücks.[6]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 12, 22

III.    Bei Gefahrenübergang, § 446 BGB

Da die ausreichende Abdichtung bereits bei Errichtung des Hauses durch die B nicht vorgenommen worden ist, fehlte die Abdichtung auch im Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks als Zeitpunkt des Gefahrübergangs von V auf K.

IV.    Angemessene Frist zur Nacherfüllung, § 281 Abs. 1 BGB

Fraglich ist, ob es sich vorliegend um einen Anspruch nach § 281 Abs. 1 BGB handelt, bei dem eine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung notwendig ist.

Die Abgrenzung von § 280 Abs. 1 BGB und § 281 Abs. 1 BGB erfolgt im Wesentlichen danach, ob es sich um einen Schaden handelt, der durch eine rechtzeitige Nacherfüllung hätte verhindert werden können oder nicht. Als Schadensersatz statt der Leistung werden dabei solche Schäden erfasst, die nach der Entscheidung des Käufers, anstelle mangelfreier Leistung Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, noch entstehen und die mit dem Mangel in Zusammenhang stehen, für den der Käufer fruchtlos Nachfrist gesetzt hat. Solchen Schaden, den der Schuldner durch die von ihm immer noch zu bewirkende Erfüllung noch abwenden kann, soll er nur ersetzen müssen, wenn ihm durch die Fristsetzung eine letzte Gelegenheit gegeben worden ist, durch nachholende Erfüllung die Entstehung dieses Schadens zu vermeiden.[7]Palandt/Grüneberg, 80. Aufl. 2021, § 280 Rn. 18; MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019 Rn. 70, BGB § 280 Rn. 70

Anmerkung: Abgrenzung zu 280 Abs. 1 BGB
Im Studium und der Examensvorbereitung bereitet die Abgrenzung von Schadensersatz statt und neben der Leistung oftmals größere Probleme. Dabei werden unzählige Beispielsschäden angeführt, um eine Abgrenzung zu verdeutlichen. Die obige gewählte und recht einfache Abgrenzung ermöglicht es dabei aus meiner Sicht, eine Vielzahl von Fällen ohne größere Probleme zu lösen.

Die Kontrollfrage kann dabei stets wie folgt lauten: Hätte die rechtzeitige Nacherfüllung diesen Schadensposten verhindert?
Wenn dies der Fall ist, ist man im Anwendungsbereich von § 281 BGB, andernfalls im Bereich von § 280 Abs. 1 BGB.
Diese Abgrenzung findet sich auch in dem für das zweite Examen zugelassenen Palandt in der Kommentierung zu § 280 BGB in Rn. 18.

Vorliegend verlangt die K den Ersatz eines Schadens, der ihr nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist durch Beauftragung eines Bauunternehmers entstanden ist. Dieser Schaden wäre verhindert worden, wenn die V die erforderlichen Arbeiten vorgenommen hätte. Es handelt sich daher um einen Schadensersatz statt der Leistung im Sinne von § 281 Abs. 1 BGB.

Weiterhin müsste K der V auch diese angemessene Frist zur Nacherfüllung im Sinne von § 281 Abs. 1 BGB gesetzt haben.

Durch die Fristsetzung soll dem Schuldner der Ernst der Lage vor Augen geführt werden und ihm die Möglichkeit eingeräumt werden, die Leistung noch nachträglich ordnungsgemäß erbringen zu können. Es muss daher eine Aufforderung zur Vornahme einer bestimmten Leistung vorliegen.[8]MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 281 Rn. 31, 32 Die Angemessenheit der Frist bestimmt sich dabei mangels bestimmter Vereinbarungen nach den Umständen des Einzelfalls.[9]MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 323 Rn. 72

Vorliegend hat die K die V dazu aufgefordert, die ausreichende Abdichtung binnen einer Frist von zwei Monaten anbringen zu lassen. Diese Frist ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Art des Mangels angemessen, die geschuldete Leistung nachträglich vorzunehmen. Eine angemessene Frist wurde daher gesetzt.

Diese Frist ist auch erfolglos angelaufen. Insbesondere stellt die Abtretung der Ansprüche der V gegen B keine Vornahme der geschuldeten Nacherfüllung dar, sodass sie hierdurch nicht von ihrer Leistung frei geworden ist.

V. Vertretenmüssen, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB

Das Vertretenmüssen der V wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Entlastende Umstände, die diese Vermutung widerlegen, sind nicht ersichtlich.

VI.   Schaden, §§ 249ff. BGB

Weiterhin müsste der K mit den Kosten von 20.000 EUR ein ersatzfähiger Schaden entstanden sein. Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich dabei nach den §§ 249ff. BGB.

Beim kleinen Schadensersatz statt der Leistung sind insbesondere solche Schäden erstattungsfähig, die dem Gläubiger entstehen, um den schuldgemäßen Zustand herzustellen. Erstattungsfähig sind damit in jedem Fall die effektiv entstandenen Kosten der Mängelbeseitigung.[10]MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 281 Rn. 136 Hierbei sind die Kosten jedoch nur insoweit erstattungsfähig, als dass sie zur Herstellung des geschuldeten Zustands erforderlich sind.

Vorliegend hat die K eine Drittfirma beauftragt, um die Arbeiten an der Abdichtung professionell vornehmen zu lassen. Dies ist erforderlich, um die ordnungsgemäße Erbringung der Arbeiten sicherzustellen. Dass die Kosten offensichtlich und erheblich überzogen sind, ist nicht ersichtlich. Dabei wurden die Arbeiten auch tatsächlich durchgeführt, sodass auch die Bruttokosten samt Umsatzsteuer (§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB) ersatzfähig sind.

Die Kosten von 20.000 EUR brutto stellen somit die erforderlichen Kosten dar, sodass sie einen ersatzfähigen Schaden darstellen.

VII.    Kein Ausschluss der Gewährleistung

Weiterhin dürften die Gewährleistungsansprüche der K nicht ausgeschlossen sein. Vorliegend haben die K und die V in den Vertrag in § 4 den umfassenden Haftungsausschluss aufgenommen: “Die Rechte der Käuferin wegen eines Sach- oder Rechtsmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen wird ausgeschlossen.”

Diese Klausel müsste jedoch auch wirksam sein.

1.  Verstoß gegen § 476 Abs. 1 BGB

EinDie Klausel ist vorliegend nicht gemäß § 476 Abs. 1 BGB unwirksam. Danach kann sich ein Unternehmer  nicht  vor Mitteilung eines Mangels auf eine getroffene Vereinbarung berufen, die zum Nachteil des Verbrauchers von den §§ 433 bis 435, 437, 439 bis 443 sowie von den Vorschriften dieses Untertitels abweicht. Diese Norm ist jedoch mangels Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Zum einen fehlt es an einem Vertrag zwischen Unternehmer (§ 14) und Verbraucher (§ 13), zum anderen ist auch kein Kauf einer beweglichen Sache gegeben.

Anmerkung: Gesetzesänderung
Mit der Novellierung “zur Regelung des Verkaufs von Sachen mit digitalen Elementen und anderer Aspekte des Kaufvertrags vom 25.06.2021” werden unter anderem die §§ 474ff. BGB zum 01.01.2022 geändert. Behaltet die Änderungen für euer Examen im Auge. Dies dürfte auch das Interesse des einen oder anderen Klausurerstellers wecken.

2.  Verstoß gegen die §§ 307ff. BGB

Auch eine Unwirksamkeit wegen eines Verstoßes gegen die AGB-Vorschriften der §§ 307ff. BGB kommt nicht in Betracht. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich um einen Kauf von privat an privat, sodass der Anwendungsbereich des § 310 Abs. 3 BGB nicht eröffnet ist. Das Vorliegen einer AGB richtet sich daher allein nach § 305 Abs. 1 BGB. Hierfür müsste es sich um eine Klausel handeln, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist. Anzeichen hierfür, dass eine solche Mehrverwendungsabsicht bei der V besteht, ist nicht ersichtlich. Es handelt sich daher um eine Individualvereinbarung, die nicht dem AGB-Recht unterfällt.

Anmerkung: Umfang und Stil
Sowohl hinsichtlich § 476 Abs.1 BGB als auch bzgl. § 307 BGB ist es recht offensichtlich, dass diese Normen nicht eingreifen. Sicherlich wäre es daher wohl auch nicht falsch, dies nicht anzusprechen, der BGH hat es auch nicht getan. Daher sollte sich recht kurz gefasst werden, was auch dadurch erreicht wird, dass der Gutachtenstil nicht bei jedem Punkt voll ausgebreitet wird. So lassen sich zudem auch gut Schwerpunkte setzen.
Vernetztes Lernen:
Wie kann man die Wirksamkeit von AGBen prüfen?
I. Anwendbarkeit
1. Besonderer Ausschluss, z.B. §§ 444, 476, 639 BGB
2. Ausschluss nach § 310 Abs.4
II. Vorliegen von AGB § 305 Abs.1 BGB (ggf. § 310 Abs. 3 BGB)
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen
2. für eine Vielzahl von Fällen (ggf. § 310 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
3. von einer Vertragspartei einseitig gestellt (ggf. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
4. nicht individuell ausgehandelt
III. Einbeziehungskontrolle
1. Ausdrücklicher Hinweis oder deutlich sichtbarer Aushang § 305 Abs. 2 Nr. 1 BGB
2. Zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme, § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB
3. Einverständnis der anderen Vertragspartei, § 305 Abs. 2 a.E. BGB
4. ggf. Besondere Einbeziehung nach § 305 Abs. 3 BGB
5. Keine überraschende Klausel, § 305c Abs. 1 BGB
6. Vorrang entgegenstehender Individualvereinbarungen, § 305b BGB
IV. Inhaltskontrolle, §§ 307 ff BGB
1. Eröffnung, § 307 Abs. 3 BGB
2. § 309 BGB (ausn.: § 310 Abs. 1 BGB, dann aber Wertung über § 307 BGB)
3. § 308 BGB (ausn.: § 310 Abs. 1 BGB, dann aber Wertung über § 307 BGB)
4. § 307 Abs. 2 BGB
5. § 307 Abs. 1 BGB
V. Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit bzw. fehlende Einbeziehung, § 306 BGB
1. Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen, § 306 Abs. 1 BGB (Ausn. Abs. 3)
2. Auffüllung der unwirksamen Regel durch gesetzliche Bestimmung, § 306 Abs. 2 BGB
3. keine geltungserhaltende Reduktion (ggf. Blue pencil test)

3. Ausschluss nach § 444 BGB

Fraglich ist jedoch, ob sich die V ausnahmsweise gemäß § 444 BGB nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Nach § 444 BGB darf sich ein Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies könnte vorliegend der Fall sein, weil die V der K nicht mitgeteilt hat, dass der Vertrag über den Hausbau mit einer Schwarzgeld-Abrede getroffen worden ist.

a)  Voraussetzungen und Anknüpfungspunkt der Arglist

Ein arglistiges Verschweigen ist die Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.[11]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 10; BGH, Urteil vom 25.1.2019 – V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 22

Aus dem Wortlaut in § 444 BGB “den Mangel” wird dabei bereits deutlich, dass sich die Arglist dabei auf einen bestimmten Mangel beziehen muss. Aus dem systematischen Zusammenhang mit § 437 BGB wird dabei deutlich, dass es sich die Arglist dabei auf den konkreten Mangel beziehen muss, auf den sich der Anspruchssteller hinsichtlich seiner Gewährleistungsrechte stützt. Die in § 437 BGB bezeichneten Mängelrechte stehen dem Käufer nämlich immer dann zu, wenn die Sache mangelhaft ist, damit also im Grundsatz bei jedem einzelnen Sach- oder Rechtsmangel im Sinne der §§ 434 und 435 BGB. Dieser Umstand führt etwa dazu, dass der Käufer, der wegen eines bestimmten Mangels der Kaufsache gemindert hat, zwar nicht wegen desselben Mangels großen Schadensersatz und unter diesem Gesichtspunkt die Rückgängigmachung des Kaufvertrages verlangen kann[12]BGH, Urteil vom 9. Mai 2018 – VIII ZR 26/17, BGHZ 218, 320 Rn. 19, wohl aber wegen eines anderen rechtzeitig geltend gemachten Mangels, dessentwegen er den Kaufpreis nicht gemindert hat, doch noch vom Kaufvertrag zurücktreten oder im Wege des großen Schadensersatzes dessen Rückabwicklung verlangen könnte.[13]BGH, Urteil vom 9. Mai 2018 – VIII ZR 26/17, BGHZ 218, 320 Rn. 17: „wegen desselben Mangels“; Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Aufl. 2021, § 437 Rn. 31

Insoweit gilt auch, dass der Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB nicht etwa unwirksam ist und sich der Verkäufer hierauf überhaupt nicht mehr berufen kann. Die Berufung auf den Haftungsausschluss ist vielmehr nur ausgeschlossen gegenüber den Rechten und Ansprüchen des Käufers aus § 437 BGB, die sich aus dem arglistig verschwiegenen Mangel ergeben. Gegenüber Ansprüchen und Rechten des Käufers aus § 437 BGB, die sich aus anderen Mängeln ergeben, die er dem Käufer nicht arglistig verschwiegen hat, darf sich der Verkäufer weiterhin auf den Haftungsausschluss berufen.[14]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 9

b) Bewertung im konkreten Fall

Die obigen Maßstäbe schließen es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch die V allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.

Zweck des SchwarzArbG (§ 1 Abs. 1) ist gerade nur die Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung. Primär geht es dabei darum, die Einhaltung von sozialversicherungsrechtlichen und steuerlichen Pflichten sicherzustellen.  Sie befassen sich dagegen nicht mit dem Inhalt der versprochenen Leistungen und besagen erst recht nichts darüber, ob die vereinbarte Leistung wie vorgesehen erbracht worden ist oder nicht. Sie geben deshalb auch keine Auskunft darüber, ob der Auftraggeber, worauf es im Zusammenhang von § 444 BGB allein ankommt, von Fehlern bei der Ausführung der Werkleistungen Kenntnis hatte oder das Vorhandensein solcher Fehler billigend in Kauf genommen hat. Sie begründen für sich genommen auch nicht den Verdacht, die Arbeiten seien nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden und das Grundstück dadurch mangelhaft. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Arbeiten von einer dafür fachlich qualifizierten Bauunternehmerin ausgeführt worden sind. Deshalb kann aus dem bloßen Aspekt der Schwarzgeldabrede nicht darauf geschlossen werden, dass die V etwaige Mängel für möglich gehalten hat und diese darüber hinaus noch billigend in Kauf genommen hat.[15]BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20, BeckRS 2021, 24697 Rn. 12

Andere Anhaltspunkte dafür, dass die V hinsichtlich der fehlerhaften Abdichtung zumindest Eventualvorsatz hatte, sind nicht ersichtlich. Sie hat die Mängel daher nicht arglistig verschwiegen, sodass sie sich weiterhin auf den Haftungsausschluss berufen kann.

VIII. Ergebnis

Wegen des Gewährleistungsausschlusses im Vertrag zwischen V und K ist der Anspruch der K aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 , 3, 281 Abs. 1, 434, 433 BGB ausgeschlossen. Sie hat daher keinen vertraglichen Anspruch auf Zahlung der 20.000 EUR gegen V.

B. Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB

Der K könnte gegen die V ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 20.000 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB zustehen.

I.    Vorvertragliches Schuldverhältnis

Da zwischen K und V sogar ein Kaufvertrag geschlossen worden ist, fanden in jedem Falle vorab Vertragsverhandlungen im Sinne des § 311 Abs. 2 BGB statt.

II. Pflichtverletzung

Fraglich ist, ob die V im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine vorvertragliche Pflicht verletzt hat. In Betracht kommt vorliegend eine Verletzung einer Aufklärungspflicht.

1.  Maßstab für Aufklärungspflichten

Eine Aufklärungspflicht ist die Pflicht, den anderen Vertragsteil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren.[16]Palandt/Grüneberg, 80. Aufl. 2021, § 280 BGB Rn. 30. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht über sämtlich Umstände aufzuklären ist, die für den anderen Teil potentiell von Bedeutung sein könnten. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.[17]Palandt/Grüneberg, 80. Aufl. 2021, § 123 BGB, Rn. 5 Dies gilt insbesondere bei Fragen des anderen Vertragsteils, aber insbesondere auch bei besonders wichtigen Umständen, also zum Beispiel solche, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten.[18]Palandt/Grüneberg, 80. Aufl. 2021, § 123 BGB, Rn. 5b

2. Aufklärungspflicht im konkreten Fall

Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs bestand für V vorliegend keine Aufklärungspflicht, insbesondere nicht über die Schwarzarbeitsabrede mit der Bauunternehmerin. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen dazu, dass gerade nicht mit einer Mangelhaftigkeit infolge der Abrede gerechnet werden musste und diese auch nicht zum Vorliegen eines Sachmangels führte. Da diese Abrede insoweit keine rechtlichen Auswirkungen auf den Vertrag der K mit der V hatte, musste hierüber auch nicht aufgeklärt werden.

Eine Pflichtverletzung der V ist daher nicht gegeben.

III. Ergebnis

Der K steht gegen die V kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 20.000 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB zustehen.

C. Gesamtergebnis

K hat gegen V keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 20.000 EUR.

Zusatzfragen

1. Hätte die V als Bestellerin trotz Schwarzgeld-Abrede Ansprüche gegen die B als Werkunternehmerin im Falle der Mangelhaftigkeit?

Im Ergebnis hat bei einer Schwarzgeld- bzw. “Ohne Rechnung”-Abrede regelmäßig keine Partei Ansprüche gegen die jeweils andere Partei. Dies betrifft auf Seiten des Werkunternehmers die Ansprüche auf Werklohn, auf der anderen Seite insbesondere Gewährleistungsansprüche jeglicher Art.

Die Mangelansprüche der V aus den §§ 634ff. BGB (Nacherfüllung, Vorschuss bei Selbstvornahme, Schadensersatz statt der Leistung etc.) scheiden bereits deshalb aus, weil der Werkvertrag wegen der Schwarzgeldabrede gemäß § 134 BGB i.V.m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG und § 139 BGB nichtig ist. Diese Folge ist notwendig, um durch die Versa-gung jeglicher Ansprüche das Ziel der effektiven Verhinderung der Schwarzarbeit zu erreichen.[19]ausführlich zB.: BGH, Urteil vom 1. 8. 2013 – VII ZR 6/13, NJW 2013, 3167
Auch etwaige Ansprüche aus der c.i.c. (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) scheiden regelmäßig aus. Zum einen würden hierdurch die Wertungen des SchwarzArbG umgangen werden, zum anderen sind regelmäßig beide Parteien über die Schwarzgeld-Abrede im Bilde, sodass es an einem aufklärungspflichtigem Informationsdefizit fehlt.

Gleiches gilt zudem auch für Ansprüche aus einer GoA (z.B. §§ 677, 280 I BGB). Nach der Literatur fehlt es wegen des Willens zur Erfüllung einer vermeintlichen Verbindlichkeit bereits an einem Fremdgeschäftsführungswillen, sodass die §§ 812ff. BGB vorrangig anwendbar wäre.[20]Palandt/Sprau, 80. Aufl. 2021, § 677 Rn. 11 Jedenfalls scheidet ein Anspruch jedoch auch deshalb aus, weil der Zweck des SchwarzArbG sonst umgangen werden würde und ein Anspruch auch der Wertung des § 817 S. 2 BGB zuwider liefe.
Zuletzt scheiden auch Ansprüche aus unerlaubter Handlung regelmäßig aus, dass sich das Unrecht in dem Mangel der Leistung selbst erschöpft, sodass es an einer Eigentumsverletzung fehlt.

Assessorexamen: Welche Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten) würden durch den obigen Prozess entstehen und wie würden die prozessualen Nebenentscheidungen des Tenors lauten?
Die Kosten bestimmen sich jeweils nach dem Gebührenstreitwert. Dieser läge bei einer Klageforderung von 20.000 EUR ebenfalls bei 20.000 EUR (§§ 3, 34, 39 Abs. 1 GKG)
Daraus ergeben sich folgende Gebühren anhand des Streitwertes bis 22.000 EUR (VV GKG/VV RVG):

1. Gerichtskosten (Nr. 1210 VV GKG): 382,00 x 3.0 = 1.146,00 EUR
2. Anwaltskosten (pro Partei, da Anwaltsprozess)
a. Verfahrensgebühr (Nr. 3100 VV RVG): 822,00 x 1.3 = 1.068,60 EUR
b. Terminsgebühr (Nr. 3104 VV RVG): 822,00 x 1,2 = 986,40 EUR
c. Pauschale (Nr. 7002 VV RVG): 20,00 EUR
d. Mehrwertsteuer (Nr. 7008 VV RVG): 19 % = 394,25 EUR
2.469,25 EUR

Da die Klägerin nach dem obigen Ergebnis den Prozess verlieren wird, muss die nach § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten tragen. Insoweit kann die Beklagte als einzige Kosten vollstrecken, nämlich ihre eigenen Anwaltskosten. Da diese die Wertgrenze des § 708 Nr. 10 ZPO von 1.500 EUR damit überschritten ist, bestimmt sich die Kostenentscheidung nach § 709 S. 1, 2 ZPO. Die Nebenentscheidungen würden daher lauten:

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.


Zusammenfassung:
1. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.

2. Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.

3. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.


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